Fristenrechner: 10 Jahresfrist zum steuerfreien Verkauf von Immobilien berechnen

Wird in Deutschland eine Immobilie verkauft und befindet sich diese im Privatvermögen, müssen grundsätzlich keine Steuern gezahlt werden. Wird allerdings ein Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie erzielt, ist dieser wiederum steuerpflichtig, sofern zwischen Anschaffung und Verkauf nicht 10 Jahre gelegen haben. Man spricht hier auch von einer Spekulationsfrist.

• Bedeutung der 10 Jahresfrist: Wer sich eine Immobilie oder ein Grundstück anschafft, dieses nicht unentgeltlich erfolgt ist und innerhalb von 10 Jahren wieder verkauft, wird laut Gesetz nach dem tariflichen Steuersatz besteuert. Diese anfallende Einkommenssteuer wird umgangssprachlich auch Spekulationssteuer genannt. Diese Spekulationssteuer gilt ausschließlich für Immobilien im Privatvermögen.
• Zeitpunkt der Berechnung: Der maßgebliche Zeitpunkt für die Berechnung der 10 Jahresfrist ist der Tag, an dem der Kaufvertrag für die Immobilie oder das Grundstück unterschieben bzw. geschlossen worden ist. Hierbei ist es unwichtig, wann genau der neue Eigentümer ins Grundbuch eingetragen worden ist oder wann genau der Wechsel des Eigentums stattfindet. Ausschlaggebend für die Berechnung der Frist ist, wann der Kaufvertrag sowohl Käufer als auch Verkäufer rechtlich bindet.
• Ausnahmen der Fristberechnung: Wird das Grundstück oder die Immobilie innerhalb der Frist von 10 Jahren verkauft, ist der daraus hervorgehende Gewinn trotzdem dann steuerfrei, wenn das Grundstück oder die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Hier ist jedoch zu beachten, dass die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken während des gesamten Zeitraums, also der Anschaffung und dem Verkauf, ununterbrochen stattgefunden haben muss. Eine Selbstnutzung liegt auch vor, wenn der Eigentümer zusammen mit seiner Familie oder einem Dritten die Immobilie bewohnt. Weiterhin wird auch eine Eigennutzung angenommen, wenn der Eigentümer nur zeitweise, bei einer doppelten Haushaltsführung beispielsweise, die Immobilie bewohnt.

Eingabehilfen zum Fristenrechner für die Berechnung der 10 Jahresfrist

Für die Nutzung des Fristenrechners zur Berechnung der 10 Jahresfrist sind drei Eingaben erforderlich. Im Folgenden werden die benötigten Informationen erläutert.

• Friststart auswählen: Um die korrekte Frist zu berechnen, sollte "Steuerfreier Verkauf Immobilie (sog. 10 Jahres-Frist)" ausgewählt werden.
• Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken: Bitte geben Sie an, ob Sie die Immobilie ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. In diesem Fall gilt eine verkürzte Frist.
• Datum des Kaufvertrags: Hier ist das Datum zu wählen, an dem der Kaufvertrag über die entsprechende Immobilie oder das Grundstück, zwischen dem Ver- und dem Ankäufer beurkundet wurde.

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Beispiele für die Berechnung der 10 Jahresfrist zum steuerfreien Verkauf von Immobilien

Standardberechnung bei einem Immobilienverkauf: Sie verkaufen Ihre eigene Wohnung, welche Sie vor einem Jahr für 250.000 Euro gekauft haben für 300.000 Euro. Sie veräußern diese Immobilie ohne einen Makler. Die Notar- und Grundbuchkosten, werden vom Käufer getragen. Weiterhin haben Sie weder Instandhaltungen noch Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Wohnung wurde in dem genannten Zeitraum von Ihnen selbst bewohnt, sodass Abschreibungen nicht möglich waren. Geht man von seinerzeit zehn Prozent Kaufnebenkosten aus, belaufen sich diese auf eine Höhe von 25.000 Euro. Die Differenz zwischen dem Verkaufspreis und dem Kaufpreis liegt im vorliegenden Fall bei 50.000 Euro. Die entstandenen Kaufnebenkosten, dürfen abgezogen werden. Der nun steuerlich relevante Veräußerungsgewinn beläuft sich somit auf 25.000 Euro. Bei einem Spitzensteuersatz in Höhe von 42 %, müssten Sie 10.500 Euro, an das Finanzamt zahlen.

Immobilie steuerfrei bei Eigennutzung verkaufen: Sie haben 2015 ein Einfamilienhaus für 350.000 Euro erworben, welches Sie einige Jahre später in 2020 selbst bezogen haben. 2024 beschließen Sie jedoch, das Haus wieder zu verkaufen. Mitte 2024 ziehen Sie aus dem Haus aus und der Verkauf wird für 400.000 Euro beurkundet. Der hieraus resultierte Gewinn in Höhe von 50.000 Euro abzüglich Kaufnebenkosten muss nicht versteuert werden, weil Sie die gesetzlichen Voraussetzungen zur steuerlichen Befreiung – die Eigennutzung im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Jahren – eingehalten haben. Sie zahlen keine Steuern an das Finanzamt trotz Gewinn!

Rechtlicher Rahmen zum steuerfreien Verkauf von Immobilien nach zehn Jahren

Die Regelung der sogenannten Spekulationssteuer definiert sich nach § 23 i.V.m § 22 Nr. 2 EStG (Einkommenssteuergesetz) und ist wie eine Einkommenssteuer anzusehen. Sie wird auf den möglichen Gewinn von privaten Veräußerungsgeschäften erhoben. Besteuert wird die Differenz zwischen Ein- und Verkaufspreis mit dem persönlichen Einkommenssteuersatz.

Der Gesetzgeber möchte mit der Möglichkeit zum steuerfreien Verkauf nach 10 Jahren unter anderem den Immobilienmarkt entschleunigen. Es besteht ein Anreiz für den Käufer die Immobilie bei gestiegenen Preisen nicht schon nach wenigen Jahren zu verkaufen und so Preissteigerungen weiter anzufachen, sondern häufig warten die Verkäufer die 10 Jahre ab und bevorzugen den steuerfreien Erlös. Auch bei fallenden Immobilienpreisen kann so der Markt ruhiger bleiben, da auch hier weniger Immobilien kurzfristig auf den Markt gespült werden.

Der steuerfreie Verkauf von selbst bewohnten Immobilien auch innerhalb kürzerer Zeit schützt den Eigennutzer. Wächst beispielsweise die Familie oder steht ein Umzug in eine andere Stadt an, so würde eine Besteuerung dem Eigennutzer dringend benötigtes Eigenkapital entziehen und so den Immobilienerwerb zusätzlich erschweren. Die steuerfreie Verkaufsregelung wurde eingeführt, als der Umzug der deutschen Regierung von Bonn nach Berlin bevorstand. Ziel war es, zu verhindern, dass zahlreiche Mitarbeiter der betroffenen Ministerien und Behörden, die innerhalb der letzten zehn Jahre Wohnimmobilien im Umkreis der alten Hauptstadt erworben hatten, beim Verkauf ihres Eigentums Steuern zahlen mussten. Daher wurde diese Regelung zeitnah in das Einkommensteuergesetz integriert. Ohne diese Maßnahme hätten die betroffenen Mitarbeiter aufgrund der anfallenden Steuern weniger finanzielle Mittel zur Verfügung gehabt, um in ihrer neuen Umgebung Wohneigentum zu erwerben, ein Effekt, den der Gesetzgeber vermeiden wollte.

Die Zehnjahresfrist gilt für unbebaute Grundstücke, vermietete Immobilien, Erbbaurechte und Anteile an geschlossenen Immobilienfonds.

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Wie kann ich meine Immobilie steuerfrei verkaufen?

• Wird oder wurde eine Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt, gelten andere, zeitlich weniger strikte Regelungen. Es ist wichtig darauf zu achten, dass die Voraussetzung „Nutzung zu eigenen Wohnzwecken“ im Jahr des Verkaufs sowie in den beiden vorangegangenen Jahren erfüllt ist. Diese Voraussetzung ist selbst dann erfüllt, wenn die Gesamtdauer der Eigennutzung weniger als 36 Monaten entspricht. Jedoch muss die Nutzung in dieser Zeitspanne dann durchgängig gewesen sein.
• Wenn das eigene Kind in der Wohnimmobilie lebt, ist die oben genannte Bedingung auch erfüllt. In diesem Fall müssen allerdings noch weitere Bedingungen erfüllt sein. Die Überlassung des Wohnraums an das Kind muss unentgeltlich erfolgen und der Eigentümer muss für das Kind einen Anspruch auf Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag vorweisen. Dieser Anspruch muss über die gesamte zu berücksichtigende Nutzungsdauer bestehen.

Spekulationssteuer bei Zweitwohnungen und Ferienwohnungen

Nicht klar ist der Fall, wenn es sich bei dem mit Gewinn veräußerten Objekt um eine Zweitwohnung handelt. Je nachdem, wie die Behörden den Sachverhalt auslegen, liegt keine dauerhafte Nutzung vor, beziehungsweise dürfte der Lebensmittelpunkt nicht in der in Rede stehenden Immobilie liegen. Um eventuelle Missverständnisse mit dem Finanzamt zu umgehen, kann es ratsam sein, den Zweitwohnsitz bei dem jeweiligen Einwohnermeldeamt eintragen lassen.

Der Bundesfinanzhof hat in diesem Fall bereits klar Stellung bezogen: Ist eine Immobilie zu Wohnzwecken geeignet, genügt für Zweitwohnungen und auch Ferienwohnungen die Einhaltung der Dreijahresfrist, um die Spekulationssteuer zu vermeiden (BFH, Az. IX R 37/16).

Ist der Mietkauf eine Option, um sich die Steuer zu ersparen?

Ein Mietkauf ist eine Finanzierungsform, bei der eine Person eine Immobilie zunächst mietet und später die Option hat, diese zu einem vereinbarten Preis zu kaufen. Diese Option auf Kauf wird meistens schon beim Abschluss des Mietvertrags vereinbart, und ein Teil der während der Mietphase gezahlten Beträge wird oft auf den Kaufpreis angerechnet. Diese Option muss bei Immobilien notariell beurkundet werden.

Über dieses Modell kann der Kaufpreis vor der Ausübung der Option soweit gesenkt werden, dass nach einigen Jahren kein Gewinn mehr für den Verkäufer der Immobilie entsteht. Auf diese Weise fällt dann keine Spekulationssteuer an, solange die Miete nicht überdurchschnittlich hoch angesetzt wurde. Übersteigt die Miete jedoch den üblichen ortsabhängigen Durchschnitt deutlich, so wird das Finanzamt von einem steuerpflichtigen Spekulationsgeschäft ausgehen.

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Was gilt bei geerbten oder geschenkten Immobilien mit Blick auf die 10-Jahresfrist?

Wer durch eine Erbschaft oder eine Schenkung Eigentümer einer Immobilie wird, hat diese im einkommenssteuerrechtlichen Sinne nicht erworben. Entsprechend beginnt keine neue 10-Jahresfrist zu laufen, sondern die Besitzzeit des Erblassers oder Schenkers wird dem neuen Eigentümer zu Gute geschrieben. Mithin ist so häufig die 10-Jahresfrist bereits abgelaufen oder zumindest verkürzt, so dass ein schnellerer, steuerfreier Verkauf möglich ist.

Eine weitere Besonderheit gilt bei Erbengemeinschaften. Verkauft einer der Erben seinen Erbteil an einen anderen Miterben oder einen Dritten, so stellt dies auf Seiten des Erbteilskäufers keinen Erwerb einer Immobilie dar. Der Miterbe kann dann, zusammen mit den übrigen Mitgliedern der Erbengemeinschaft, die Immobilie kurzfristig verkaufen und muss auf einen möglichen Gewinn keine Steuern zahlen.

Wichtige Ausnahme: Kauf einer Immobilie mit der Absicht diese weiterzuverkaufen

Auch wenn eine Immobilie ausschließlich selbst bewohnt wurde, entfällt die Möglichkeit zum steuerfreien Verkauf, wenn die Immobilie mit der Absicht angekauft wurde, sie zeitnah mit Gewinn weiter zu verkaufen. In diesem Fall vermutet das Finanzamt widerleglich die Spekulationsabsicht.

Wie wird der Gewinn beim Verkauf einer Immobilie ermittelt?

Der Gewinn wird als Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den ursprünglichen Anschaffungs- bzw. Herstellungskosten zuzüglich bestimmter Nebenkosten und etwaiger Werbungskosten ermittelt.

• Verkaufserlös bestimmen: Dies ist der Betrag, den der Verkäufer beim Verkauf der Immobilie erhält. Es handelt sich um den Bruttobetrag, bevor irgendwelche Verkaufskosten abgezogen werden.
• Anschaffungs- oder Herstellungskosten ermitteln: Anschaffungskosten: Bei gekauften Immobilien umfassen diese den Kaufpreis sowie Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notarkosten und Maklergebühren. Herstellungskosten: Bei selbst erbauten oder umfangreich renovierten Immobilien sind dies die Kosten für Baumaterial und Bauarbeiten sowie Planungs- und Genehmigungskosten.
• Werbungskosten berücksichtigen: Dazu gehören alle Kosten, die dem Erwerb, der Sicherung und der Erhaltung der Einnahmen dienen. Im Kontext eines Immobilienverkaufs zählen hierzu beispielsweise Kosten für die Instandhaltung und Modernisierung, die nicht bereits in den Herstellungskosten enthalten sind, sowie die Aufwendungen für die Verwaltung der Immobilie.
• Abschreibungen (AfA) hinzufügen: Falls der Verkäufer Abschreibungen für die Immobilie geltend gemacht hat (z.B. lineare oder degressive Abschreibung für Abnutzung), müssen diese den Anschaffungs- oder Herstellungskosten hinzugefügt werden, um die steuerliche Bemessungsgrundlage zu erhöhen.

Der berechnete Gewinn ist der Betrag, der für die Einkommensteuer als Einkommen aus privaten Veräußerungsgeschäften relevant sein könnte, wenn die Immobilie innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist verkauft wird.

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Gewerblicher Grundstückshandel und die sog. "Drei-Objekte-Grenze"

Unter gewerblichem Grundstückshandel versteht man eine Tätigkeit, bei der der Verkauf von Immobilien nicht mehr als private Vermögensverwaltung, sondern als gewerbliche Tätigkeit eingestuft wird. Dies hat signifikante steuerliche und rechtliche Auswirkungen. Gewerblicher Grundstückshandel liegt vor, wenn jemand in einer Weise am Immobilienmarkt tätig wird, die über die übliche Verwaltung des eigenen Vermögens hinausgeht und Merkmale einer gewerblichen Tätigkeit aufweist. Die „Drei-Objekt-Grenze“ ist ein wichtiges Kriterium zur Abgrenzung zwischen privater Vermögensverwaltung und gewerblichem Grundstückshandel. Nach dieser Regel wird eine Person als gewerblicher Grundstückshändler angesehen, wenn sie innerhalb eines engen Zeitraums (üblicherweise fünf Jahre) mehr als drei Immobilienobjekte kauft und wieder verkauft. Hierbei zählen sowohl Kauf und Verkauf von Grundstücken als auch von grundstücksgleichen Rechten wie Erbbaurechten.

Kriterien für gewerblichen Grundstückshandel

Die Finanzbehörden und Gerichte prüfen verschiedene Kriterien, um zu bestimmen, ob eine Tätigkeit als gewerblicher Grundstückshandel einzustufen ist:

• Anzahl der verkauften Objekte: Wie bereits erwähnt, ist die Drei-Objekt-Grenze ein wesentliches Merkmal. Werden innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, deutet dies auf einen gewerblichen Handel hin.
• Haltedauer der Objekte: Die Dauer, für die die Immobilien vor dem Verkauf gehalten werden, spielt ebenfalls eine Rolle. Kurze Haltedauern können ein Indiz für eine gewerbliche Tätigkeit sein, insbesondere, wenn die Objekte nach dem Erwerb schnell wieder verkauft werden.
• Intensität der Bebauung und Veräußerung: Die Entwicklung von Grundstücken, etwa durch Bebauung oder Parzellierung, und deren anschließender Verkauf können ebenfalls auf einen gewerblichen Handel hindeuten.
• Regelmäßigkeit und Nachhaltigkeit der Tätigkeit: Die kontinuierliche und planmäßige Ausübung von Immobilienkäufen und -verkäufen kann als gewerbliche Tätigkeit gewertet werden.

Steuerliche und rechtliche Folgen

Wenn eine Person als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft wird, hat dies mehrere steuerliche und rechtliche Konsequenzen:

• Einkommensteuer: Die Gewinne aus dem Verkauf von Immobilien werden als Einkünfte aus Gewerbebetrieb besteuert und nicht als private Veräußerungsgewinne.
• Gewerbesteuer: Es fällt zusätzlich Gewerbesteuer an, was die Steuerlast weiter erhöht.
• Umsatzsteuer: Die Umsätze aus dem Verkauf der Immobilien unterliegen der Umsatzsteuer.

Aufgrund der erheblichen finanziellen Auswirkungen einer Einstufung als gewerblicher Grundstückshändler ist es ratsam, vor umfangreichen Immobilientransaktionen eine fachkundige Beratung einzuholen, um die steuerlichen und rechtlichen Risiken richtig einschätzen zu können.

• §§ 186 – 193 Bürgerliches Gesetzbuch
• § 23 EStG