Erbteil verkaufen: Verkaufspreis berechnen & Angebot erhalten

Wann macht es Sinn, seinen Erbteil zu verkaufen?

Sind Sie Erbe, sei es Alleinerbe oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft, dürfen Sie Ihren Erbteil jederzeit verkaufen. Hierzu schließen Sie mit dem Erwerber Ihres Erbteils einen notariellen Erbschaftskaufvertrag (Erbteilskaufvertrag) ab. Insbesondere wenn Sie an schneller Liquidität interessiert sind, dürfte die Option, den Erbteil zu verkaufen, interessant für Sie sein.

Gleiches gilt wenn Sie kein Interesse oder schlicht keine Zeit haben, den Nachlass abzuwickeln. Gerade bei umfangreichen Nachlässen ist der Zeitaufwand für die organisatorische Abwicklung nicht zu unterschätzen. Grund kann auch sein, dass Sie sich in der Erbengemeinschaft fehl am Platz fühlen und mit Ihren Miterben uneins sind, wie Sie die Abwicklung des Nachlasses im Detail betreiben. Gehört beispielsweise eine Immobilie zum Nachlass, ist es oft eine Frage der persönlichen Einschätzung, wie die Immobilie verwertet werden soll. Möchten Sie all diesen Herausforderungen aus dem Weg gehen, bietet sich an, dass Sie Ihren Erbteil verkaufen.

Was sind die Gründe, seinen Erbteil zu verkaufen?

Sie sind Alleinerbe

Sind Sie alleiniger Erbe, haben Sie den Vorteil, dass Sie mit dem Nachlass verfahren können, wie Sie möchten, ohne dass Sie die Interessen irgendwelcher Miterben berücksichtigen müssen. Vielleicht haben Sie aber trotzdem kein Interesse, den Nachlass zu übernehmen, zu verwalten und abzuwickeln.

Vor allem, wenn der Nachlass Immobilien beinhaltet, kann die Übernahme der damit verbundenen Verantwortung eine echte Belastung darstellen und Sie zeitlich, mental und organisatorisch stark in Anspruch nehmen. Sie können die Immobilie natürlich zum Verkauf anbieten, müssen sich aber dann trotzdem mit der organisatorischen Abwicklung des Verkaufs beschäftigen. Ist die Immobilie vermietet, sind Sie als neuer Eigentümer zugleich auch Vermieter und stehen gegenüber dem Mieter in einer Verantwortung, für die Sie sich vielleicht nicht geschaffen fühlen.

Sind Sie zudem daran interessiert, den Nachlass schnell liquide zu machen, bietet sich der Verkauf des Erbteils an. Verkaufen Sie den Erbteil an einen Dritten, entscheidet der Dritte als Erwerber nach eigenem Ermessen über den Nachlass. Hat der Erblasser Vermächtnisse ausgesetzt oder die Erbschaft mit Auflagen versehen, muss auch der Erwerber diese erfüllen. Ihr Vorteil als Verkäufer besteht unter anderem darin, dass die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung von Nachlassgegenständen mit dem Abschluss des Erbschaftskaufvertrages auf den Erwerber übergeht (§ 2380 BGB). Sie brauchen sich also mit diesem Risiko nicht mehr zu beschäftigen.

Beispiel: Der Erblasser hinterlässt eine wertvolle Gemäldesammlung. Sind Sie Erbe, tragen Sie das Risiko, dass die Gemälde einem Hausbrand zum Opfer fallen oder gestohlen werden. Haben Sie jedoch den Erbteilkaufvertrag notariell beurkundet, geht das Risiko bereits mit Abschluss der Vereinbarung auf den Erwerber über. Auf den Zeitpunkt der Übergabe kommt es dann nicht an. Erst recht tragen Sie kein Risiko, wenn Sie die Sammlung an den Erwerber übergeben haben.

Sie sind Miterbe in einer Erbengemeinschaft

Besonders auffällig sind die Vorteile des Erbteilverkaufs in der Erbengemeinschaft. In einer Erbengemeinschaft sind die Miterben darauf angewiesen, dass sie sich über die Verwaltung und die Abwicklung des Nachlasses gegenseitig verständigen. Keiner kann ohne den anderen handeln.

Sind Sie Miterbe, können Sie Ihren Erbteil nur liquide machen, wenn Sie die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft betreiben. Genau dieser Weg ist oft problematisch. Können Sie sich mit Ihren Miterben nicht einigen, wie mit einzelnen Vermögenswerten oder Nachlassgegenständen verfahren werden soll, bleibt Ihnen in letzter Konsequenz nur der aufwändige Pfandverkauf beweglicher Sachen oder die mühsame Teilungsversteigerung einer Immobilie. Die dabei erzielten Erlöse sind oft enttäuschend.

Oft hindern rein emotionale Gründe einzelne Miterben daran, sich mit den anderen zu verständigen. Ein Miterbe kann die gesamte Abwicklung der Erbengemeinschaft auf Monate oder Jahre hinaus blockieren. Als Miterbe sind Sie gezwungen, sich fortlaufend mit diesem Szenario zu beschäftigen und wissen nicht, ob und was für ein Ergebnis erreicht werden kann. Eine Auseinandersetzung nimmt bei umfangreichen Nachlässen und schwierigen persönlichen Verhältnissen der Miterben untereinander oft erhebliche Zeit in Anspruch, in der Sie finanziell, emotional und mental gefangen sind.

Mit dem Verkauf des Erbteils an einen Dritten oder an einen Miterben lösen Sie möglicherweise den Knoten, der die Auseinandersetzung verhindert. Vielleicht sind Sie derjenige, an dem sich ein Miterbe emotional abarbeitet. Daran ändern auch eine objektive und sachliche Betrachtungsweise meist nichts. Ein fremder Dritter hat dieses Problem wahrscheinlich nicht. Er tritt den Miterben neutral gegenüber und hat die Chance, Dinge zu bewegen, die Sie nicht bewegen konnten. Im Idealfall bestimmen Objektivität und Sachlichkeit die Auseinandersetzung.

Ihr wahrscheinlich wichtigster Vorteil liegt auf der Hand. Sie erhalten für den Verkauf Liquidität. Die Höhe des zu vereinbarenden Kaufpreises orientiert sich am Wert des Nachlasses und daran, mit welchem Aufwand die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft zu betreiben ist. Auch wenn Sie im Hinblick auf die Verkehrswerte der Nachlassgegenstände beim Kaufpreis sicherlich Abschläge machen müssen, verschaffen Sie sich schnelle Liquidität und entledigen sich Ihrer Verantwortung in der Erbengemeinschaft.

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Welche Konsequenzen hat es, wenn Sie geerbt haben?

Egal, ob Sie alleiniger Erbe des Nachlasses oder Miterbe in einer Erbengemeinschaft sind: Sie können über Ihren Erbanteil nach eigenem Ermessen verfügen, den Erbteil also verkaufen oder auch verschenken. In jedem Fall müssen Sie entscheiden, wie Sie mit Ihrem Erbe umgehen.

Sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, wird das Ziel aller Miterben darin bestehen, den Nachlass untereinander aufzuteilen. Der dafür vom Gesetz vorgesehene Weg ist die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft. Dies bedeutet zugleich, dass Sie als einzelner Miterbe zwar am Nachlass beteiligt sind, aber nicht das Recht haben, nach eigenem Ermessen Verfügungen über einzelne Nachlassgegenstände zu treffen. Jegliche Verfügung bedarf der Zustimmung aller Erben.

Der Begriff „Auseinandersetzung“ des Nachlasses, ist nicht negativ zu verstehen. Es geht nicht darum, dass sich die Miterben um den Nachlass streiten. Auseinandersetzung bedeutet vielmehr, dass der Nachlass unter den Miterben in der Erbengemeinschaft aufgeteilt wird. Die Aufteilung und damit die Auseinandersetzung vollzieht sich im Idealfall im gegenseitigen Einvernehmen. Fehlt es an der dafür notwendigen Kompromissbereitschaft, kann die Auseinandersetzung in Streit ausarten.

Als Miterbe haben Sie keinen Anspruch, dass Ihnen aus dem Nachlass bestimmte Vermögenswerte überlassen werden. Alles, was zum Nachlass gehört, ist gemeinschaftliches Eigentum der Eigengemeinschaft. Der gesamte Nachlass gehört der Erbengemeinschaft zur gesamten Hand. Die Erbengemeinschaft ist eine sogenannte Gesamthandsgemeinschaft.

In der Praxis zeigt sich, dass die Auseinandersetzung von Erbengemeinschaften oft mit emotionalen Problemen verbunden ist, die manchen Miterben daran hindern, die Auseinandersetzung einvernehmlich, sachlich und wirtschaftlich sinnvoll zu betreiben. Diese Problematik kann dazu führen, dass ein einziger Miterbe seine Zustimmung verweigert und alle anderen Miterben blockiert. Auf die Gründe für eine solche Verweigerungshaltung kommt es nicht an.

Beispiel: Zum Nachlass gehört eine Immobilie. Möchten die Miterben die Immobilie vermieten, sanieren oder verkaufen, muss die Entscheidung von allen Erben in der Erbengemeinschaft gemeinschaftlich getroffen werden. Möchte einer vermieten, der andere sanieren und Sie möchten die Immobilie verkaufen, werden Sie möglicherweise in absehbarer Zeit keine angemessene Entscheidung treffen können. Auch wenn Sie zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft gerichtliche Hilfe in Anspruch nehmen und eine Erbauseinandersetzungsklage auf den Weg bringen, werden Sie viel Zeit, Gebühren für Anwalt und Gericht und vor allem viel Geduld und Energie investieren müssen, um diesen Weg zu gehen. Zudem bleibt fraglich, ob und wie Sie dieses Ziel erreichen. Dann kann es besser sein, wenn Sie alternativ in Betracht ziehen, Ihren Erbteil zu verkaufen.

Was bedeutet es, den Erbteil zu verkaufen?

Als Erbe haben Sie das gesetzlich verbriefte Recht, über Ihren Anteil am Nachlass zu verfügen und damit Ihren Erbteil am Nachlass zu verkaufen (§ 2033 BGB). Sie schließen einen Erbschaftskaufvertrag (§ 2371 BGB). Mit dem Verkauf verkaufen Sie aber nicht Ihre Anteile an einzelnen Nachlassgegenstände, sondern Ihren Anteil am Nachlass insgesamt. Der Vertrag bedarf der notariellen Beurkundung.

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Trotz des Verkaufs Ihres Erbteils bleiben Sie selbst formal Erbe: Sie übertragen lediglich Ihre Rechte am Nachlass auf den Erwerber. Familienpapiere, Familienbilder und sonstige private Dinge des Erblassers, die für den Erwerber ohnehin nicht von sachlichem Interesse sind, verbleiben in Ihrem Besitz (§ 2373 S.2 BGB). Es bleibt dann Aufgabe des Erwerbers, sich mit den übrigen Miterben in der Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen und den Nachlass aufzuteilen.

Praxistipp: Damit Sie dem Erwerber zuverlässig nachweisen können, dass Sie Erbe sind und Ihr Erbrecht besteht, sollten Sie gegebenenfalls einen Erbschein beantragen. Der Erbschein ist das amtliche Dokument des Nachlassgerichts, dass Sie in Ihrer Person tatsächlich Erbe sind. Gibt es mehrere Erben und beantragen alle einen Erbschein, wird ein gemeinschaftlicher Erbschein ausgestellt. Darin sind die jeweiligen Anteile der Miterben angegeben. Es kann aber auch jeder einzelne Miterbe einen Teilerbschein beantragen, der nur seinen Anteil am Nachlass ausweist.

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Wie unterscheiden sich Erbschaftskaufvertrag und Abschichtung?

Eine weitere Option, aus der Erbengemeinschaft auszuscheiden, ist die Abschichtung. Bei der Abschichtung erklären Sie, dass Sie auf Ihre Rechte als Miterbe in der Erbengemeinschaft verzichten und für Ihren Verzicht einer Abfindung erhalten. Ihr Erbanteil wird anteilig auf die übrigen Miterben verteilt. Er „wächst“ den Miterben zu.

Sie verzichten dabei anders als beim Erbschaftskaufvertrag nicht auf Ihren Erbanteil, sondern verzichten auf Ihre Rechte am Nachlass und erhalten dafür als finanzielle Gegenleistung eine Abfindung. Diese Abfindung kann in Bargeld oder in der Übertragung eines Nachlassgegenstandes bestehen. Der Vorteil der Abschichtung besteht gegenüber dem Erbschaftskaufvertrag mithin auch darin, dass Ihre Erklärung nicht notariell beurkundet werden muss und formfrei möglich ist.

Damit die Gläubiger keine Nachteile haben, haften Sie weiterhin trotzdem für eventuelle Verbindlichkeiten des Nachlasses und können allenfalls im Innenverhältnis zu den Miterben verlangen, von der Inanspruchnahme durch einen Gläubiger freigestellt zu werden.

Welche Vorteile hat es, den Erbteil zu verkaufen?

Verkaufen Sie Ihren Erbteil, scheiden Sie als Miterbe aus der Mieterbengemeinschaft aus. Sie ersparen sich die oft mit einer hohen emotionalen Belastung verbundene Abwicklung des Nachlasses. Tritt wegen des Verkaufs des Erbteils ein fremder Dritter als Erwerber in die Erbengemeinschaft ein, kann die Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft meist sachlicher und frei von emotionalen Erwägungen geführt werden. Sie selbst brauchen sich nicht mehr mit den Gegebenheiten zu beschäftigen.

Vor allem machen Sie Ihren Erbteil am Nachlass zu Geld und verfügen nach Abschluss des Erbschaftskaufvertrages und der Zahlung des vereinbarten Kaufpreises über die Liquidität, auf die Sie bei der langwierigen Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft möglicherweise verzichten müssten.

Oft begründet sich der Verkauf von Erbteilen darin, dass die Miterben in der Erbengemeinschaft im Streit miteinander liegen. Da die Erbengemeinschaft eine Gesamthandsgemeinschaft ist, können die Miterben nur gemeinschaftlich über den Nachlass und einzelne Nachlassgegenstände verfügen. Liegen Sie mit einem Miterben im Streit, ist ein Verkauf kein Hinderungsgrund. Im Gegenteil. Käufer von Erbteilen sind meist Profis und haben das notwendige Know-how, Nachlässe aufzulösen oder Erbengemeinschaften abzuwickeln. Insoweit kann der Verkauf eine gute Perspektive darstellen, mit der Sie eine ganze Reihe von Problemen lösen.

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Welche Chancen bietet der Verkauf des Erbteils?

Haben Sie kein Interesse daran, sich mit der Verwaltung des Nachlasses zu beschäftigen und die Abwicklung zu bewältigen, bietet der Abschluss eines Erbschaftskaufvertrages die Option, Ihre Rechte und Pflichten am Nachlass auf einen Erwerber zu übertragen, der diese Aufgaben in eigener Verantwortung und auf eigenes Risiko übernimmt. Einigen Sie sich über den Kaufpreis, haben Sie schnell verfügbare Liquidität.

Dabei sollte klar sein, dass es danach Aufgabe des Erwerbes ist, den Nachlass abzuwickeln und sich eventuell mit einer Erbengemeinschaft auseinandersetzen zu müssen. Sie werden also zugestehen müssen, dass sich das Risiko und der Aufwand des Erwerbers bei der Bemessung des Kaufpreises für Ihren Erbteil niederschlägt. Umgekehrt brauchen Sie dieses Risiko und diesen Aufwand nicht mehr selbst zu schultern.

Eine besondere Chance bietet der Verkauf des Erbteils, wenn der Nachlass aus einer Vielzahl von Vermögenswerten besteht und insbesondere eine Immobilie Teil des Nachlasses ist. Immobilien müssen verwaltet werden. Der damit einhergehende Aufwand braucht Erfahrung und ist nicht jedermanns Sache. Verkaufen Sie Ihren Erbteil, übernimmt der Erwerber auch die Verantwortung für die Immobilie. Es ist dann seine Entscheidung und Entscheidung der Erbengemeinschaft insgesamt, ob die Immobilie verkauft, vermietet, oder selbst genutzt wird oder schlicht leerstehen bleibt.

Eine Chance bietet der Verkauf des Erbteils erfahrungsgemäß auch dann, wenn Sie als Miterbe in einer Erbengemeinschaft Schwierigkeiten sehen, sich wegen emotionaler und eigensüchtiger Vorbehalte der Miterben über die Auseinandersetzung des Nachlasses zu verständigen. Es gibt genügend Erbengemeinschaften, in denen oft nur ein einziger Miterbe alles blockiert, was die anderen Miterben beschießen und entscheiden wollen. Die Gründe für eine solche Blockadehaltung sind oft nicht nachvollziehbar. Möglicherweise sind Sie in Ihrer Person der Ansatzpunkt, aus dem der Miterbe glaubt, alles hinterfragen zu müssen.

Übernimmt jedoch ein Erwerber Ihre Position in der Erbengemeinschaft, kann genau dieser Ansatzpunkt hinfällig werden. Vor allem, wenn der Erwerber den Kauf Ihres Erbteils professionell betreibt, kann er mit seiner Kompetenz und seinen praktischen Erfahrungen in der Abwicklung von Erbengemeinschaften durchaus schnelle Lösungen herbeiführen, die vorher vielleicht nicht möglich erschienen.

Welche Risiken beinhaltet der Verkauf des Erbteils?

Wo Chancen sind, liegen auch Risiken. Beim Erbschaftskaufvertrag erscheinen diese Risiken bei der guten Vorbereitung des Verkaufs jedoch überschaubar und bei guter Vorbereitung vermeidbar.

Risiko Vorkaufsrecht?

Ein Risiko, das sich aus dem Vorkaufsrecht der Miterben begründet, ist jedoch kein echtes Risiko. Vereinbaren Sie nämlich einen Erbschaftskaufvertrag mit einer fremden Person, haben die Miterben ein gesetzlich verbrieftes Vorkaufsrecht. Die Miterben können Ihren Vertrag aber nicht torpedieren. Ein Miterbe kann, wenn er den Eintritt des fremden Erwerbers in die Erbengemeinschaft verhindern möchte, selbst als Erwerber in den bereits notariell beurkundeten Erbschaftkaufvertrag eintreten. Der Miterbe muss den Kaufvertrag dann genau zu den Konditionen übernehmen, die Sie mit dem Erwerber vereinbart haben. Er kann daran nichts, insbesondere nichts am Kaufpreis, ändern.

Risiko Vertragserfüllung?

Es ist auch kein Risiko, dass der Erwerber den Erbschaftkaufvertrag nicht erfüllt. Damit der Vertrag wirksam wird, muss der Vertrag beim Notar beurkundet werden. Mit der notariellen Beurkundung werden Ihre gegenseitigen Rechte und Pflichten zuverlässig festgeschrieben, so dass es im Nachhinein daran nichts zu ändern gibt. Sie brauchen sich also nicht auf mündliche oder privatrechtliche Vereinbarungen einzulassen.

Risiko Haftung?

Ein gewisses Risiko könnte man darin sehen, dass Sie sich auch mit dem Abschluss eines Erbschaftskaufvertrages nicht vollständig von Ihrer Haftung für eventuell bestehende Nachlassverbindlichkeiten freikaufen können. Mit dem Kaufvertrag übernimmt der Erwerber zwar auch die Haftung für eventuell bestehende Verbindlichkeiten. Dennoch bleiben Sie weiterhin in der Haftung. Grund ist, dass das Gesetz Manipulationsversuche ausschließen möchte, indem ein Erbe seine persönliche Haftung auf einen vielleicht vermögenslosen Erwerber überträgt, bei dem die Gläubiger leer ausgehen.

Sie können mit dem Erwerber Ihres Erbteils auch keine Haftungsbeschränkung treffen, für den Fall dass ein Gläubiger Sie persönlich wegen einer Verbindlichkeit in Anspruch nimmt. Soweit Sie an einen seriösen Erwerber verkaufen, steht der Erwerber ohnehin vertraglich in der Verpflichtung, die Gläubiger zu bedienen.

Das Risiko ist insoweit kein echtes Risiko, als Sie eine Bestandsaufnahme des Nachlasses machen und genau wissen sollten, ob überhaupt und welche Verbindlichkeiten bestehen. Sollten Verbindlichkeiten bestehen, müssen Sie diese gegenüber dem Erwerber ohnehin offenlegen. Der Erwerber weiß dann, dass er hierüber mit den Gläubigern verhandeln und Lösungen finden muss.

Risiko Haftung für Sachmängel?

Sie verkaufen Ihren Erbteil so, wie er ist. Sie haften nicht für Sachmängel. Stellt sich der vermeintliche „Picasso“ als Fälschung heraus, haben Sie nichts zu befürchten. Sie stehen allenfalls dann in der Haftung, wenn Sie genau wussten oder vorwerfbar hätten wissen müssen, dass das Gemälde eine Fälschung ist. Ihre Haftung begründet sich in diesem Fall durch „arglistiges Verschweigen“.

Risiko Haftung für Rechtsmängel?

Geht es um Rechtsmängel, beschränkt sich Ihre Haftung darauf, dass Sie rechtmäßigerweise Erbe geworden sind, Ihr Erbrecht nicht durch das Recht eines Nacherben oder die Ernennung eines Testamentsvollstreckers beschränkt ist und keine Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten, Ausgleichungspflichten oder Teilungsanordnungen bestehen. Sollte einer dieser Punkte zutreffen, entledigen Sie sich Ihrer Haftung ohnehin, indem Sie den Erwerber hierüber informieren.

Was bedeutet das Vorkaufsrecht gegenüber dem Verkäufer?

Verkaufen Sie Ihren Erbteil an einen Dritten, sind die übrigen Miterben zum Vorkauf berechtigt. Ihre Miterben haben ein gesetzlich verbrieftes Vorkaufsrecht. Dieses Vorkaufsrecht berechtigt jeden Miterben, Ihren Erbteil zu genau den Konditionen zu übernehmen, die Sie mit dem fremden Erwerber vereinbart haben. Sie sind deshalb verpflichtet, die Miterben bei Abschluss eines Erbschaftskaufvertrages unverzüglich zu benachrichtigen (§ 2035 BGB). Die Erben haben dann zwei Monate Zeit, sich zu entscheiden, ob sie das Vorkaufsrecht ausüben oder nicht.

Übt ein Miterbe das Vorkaufsrecht aus, ist der Erbschaftskaufvertrag mit dem fremden Dritten insoweit hinfällig, als der Eintritt des Dritten in die Erbengemeinschaft verhindert wird. Die Erben bleiben also unter sich. Genau darin liegt auch der Sinn des Vorkaufsrechts. Das Gesetz will vermeiden, dass eine fremde Person den Erbteil eines Miterben ankauft und gegen den Willen der Miterben in die Erbengemeinschaft eintritt.

Für Sie als Verkäufer hat es keinen Nachteil, wenn die Miterben das Vorkaufsrecht ausüben. Der Erbschaftskaufvertrag wird dann trotzdem erfüllt, allerdings mit der Änderung, dass nicht der fremde Dritte in die Erbengemeinschaft eintritt, sondern die Miterben Ihren Erbteil übernehmen. Sie erhalten von dem Miterben, der das Vorkaufsrecht aussieht, den ursprünglich mit dem fremden Erwerber vereinbarten Kaufpreis und damit die erhoffte Liquidität. Als Verkäufer scheiden Sie so oder so aus der Erbengemeinschaft aus.

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Welche Rechte haben Ihre Miterben?

Sind Sie Alleinerbe, ist der Verkauf Ihres Erbteils unproblematisch, da es niemanden gibt, der dagegen Einwände erheben könnte. Sind Sie jedoch Miterbe in einer Erbengemeinschaft, haben Ihre Miterben das Recht, Ihren Erbanteil zu übernehmen. Soweit Sie bereits an eine fremde Person verkauft haben, können die Miterben binnen einer Frist von zwei Monaten, nachdem sie über den Verkauf Kenntnis erlangt haben, in den Erbteilkaufvertrag mit dem Erwerber einsteigen. Übt ein Miterbe sein Vorkaufsrecht aus, muss er den Erbteil genau zu den Bedingungen übernehmen, die Sie im Erbteilkaufvertrag mit dem fremden Erwerber vereinbart haben. Es besteht insoweit kein Verhandlungsspielraum mehr. Sie stehen allerdings in der Pflicht, Ihre Miterben von der Übertragung unverzüglich zu benachrichtigen (§ 2035 BGB).

Wie wird der Kaufvertrag über einen Erbteil abgewickelt? Welcher Form bedarf der Verkauf des Erbteils?

Verkaufen Sie Ihr Erbrecht oder Ihren Erbanteil, müssen Sie den dafür notwendigen Erbteilkaufvertrag bei einem Notar beurkunden. Die notarielle Beurkundung hat den Zweck, dass Sie sich nicht übereilt entscheiden und darüber informiert und belehrt werden, was Sie vereinbaren. Ganz wichtig ist, dass die mit dem Erbteilkaufvertrag einhergehenden Rechte und Pflichten beider Parteien angemessen erfasst und unmissverständlich dokumentiert werden. Eine mündliche oder privatschriftliche Vereinbarung genügt dafür nicht. Auch können Sie und der Erwerber gegenüber den Miterben zuverlässig nachweisen, dass Sie Ihren Erbteil verkauft haben.

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Mit welchem Inhalt wird der Erbschaftskaufvertrag vereinbart?

Sie verkaufen Ihren Erbteil in dem Zustand, in dem er sich zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befindet. Damit der Erwerber weiß, was er kauft, werden Sie im Regelfall eine Art Inventarliste erstellen müssen, aus der der Stand des Nachlasses hervorgeht. Der Bestand des Nachlasses und der ungefähre Wert der Nachlassgegenstände ist Grundlage, auf der Sie den Kaufpreis für Ihren Erbteil verhandeln und letztlich vereinbaren.

Dabei ist klar, dass der Erwerber ein gewisses Risiko trägt, dass der vermeintliche Wert eines Nachlassgegenstandes oder der Wert des Nachlasses insgesamt geringer ausfällt als das, was dem vereinbarten Kaufpreis entspricht. Umgekehrt akzeptieren Sie als Verkäufer das Risiko, dass einzelne Nachlassgegenstände und der Wert des Nachlasses insgesamt in der späteren Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft wesentlich höher zu Buche schlagen, als Sie es sich bei Abschluss des Erbschaftskaufvertrages vorgestellt haben. Ihr Risiko und das Risiko des Erwerbers fließen also in die Höhe des Kaufpreises ein.

Ihr Risiko relativiert sich insoweit, als Sie mit der Zahlung des vereinbarten Kaufpreises relativ schnelle Liquidität erhalten und sich nicht mehr um die Auseinandersetzung in der Erbengemeinschaft kümmern müssen. Allein diese beiden Aspekte machen bereits einen großen Teil der Werthaltigkeit des Erbschaftskaufvertrages aus.

Praxistipp zum Verkauf des Erbteils

Der Verkauf des Erbteils kommt erst nach dem Ableben des Erblassers in Betracht. Das Gesetz verbietet ausdrücklich, bereits zu Lebzeiten des Erblassers mit einer dritten Person irgendwelche vertraglichen Vereinbarungen über den Nachlass des potentiellen Erblassers zu treffen (§ 311b Abs. IV BGB). Allein der Erblasser kann über den Nachlass entscheiden. Grund ist, dass das Gesetz Absprachen über den Nachlass einer lebenden Person als sittlich verwerflich betrachtet, da Sie den Tod des Erblassers zum Gegenstand von Spekulationen machen. Eine Ausnahme besteht insoweit, als Sie mit Ihren Miterben eine notarielle Vereinbarung treffen können, die den Nachlass des späteren Erblassers betrifft (§ 311b Abs. V BGB). Die Regelung greift das Bedürfnis von Erben auf, im Hinblick auf den künftigen Nachlass eine vorzeitige Auseinandersetzung zu regeln.

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Wie bestimmt sich der Wert des Nachlasses?

Der Kaufpreis für den Verkauf Ihres Erbteils bestimmt sich nach dem Wert des Nachlasses. Dazu wird auf die Verkehrswerte der einzelnen Nachlassgegenstände abgestellt. Soweit der Wert eines Nachlassgegenstandes nicht offensichtlich ist, ist er durch Schätzung festzustellen. Für Immobilien kommt es auf den Verkehrswert an. Der Wert eines Unternehmens oder die Beteiligung an einem Unternehmen bestimmt sich nach dem Firmen- oder Geschäftswert. Im Zweifelsfall lassen Sie ein Sachverständigengutachten erstellen.

Letztlich kommt es darauf an, wie der Erwerber den Wert einzelner Nachlassgegenstände einschätzt und glaubt, den Nachlass insgesamt in der Auseinandersetzung der Miterben verwerten zu können. Das jeweils damit verbundene Risiko fließt in die Verhandlungen und die Vereinbarung über die Höhe des Kaufpreises ein.

Ab dem Zeitpunkt des Vertragsabschlusses trägt der Erwerber die Gefahr des zufälligen Untergangs und der zufälligen Verschlechterung von Nachlasswerten.

Beispiel: Das Wertpapierdepot des Erblassers war zum Zeitpunkt des Erbschaftskaufvertrages auf einem Höchststand. Sie konnten deshalb einen optimalen Kaufpreis aushandeln. Gehen die Aktien nach Vertragsabschluss in den Keller, trägt der Erwerber allein das volle Risiko.

Wie finden Sie einen Kaufinteressenten für Ihren Erbteil?

Der Kauf von Erbteilen ist ein relativ spezieller Markt. Sie können in der Zeitung inserieren oder finanzkräftige Bekannte begeistern. Dann allerdings stehen Sie in der Verantwortung, den Erbteilkaufvertrag zuverlässig abzuwickeln. Um diese Risiken auszuschließen, empfiehlt sich, dass Sie einen Interessenten ansprechen, der den Kauf von Erbteilen professionell betreibt. Ein „Profi“ hat den Vorteil, dass er die Kaufabwicklung kennt und jeden Vorgang individuell beurteilen und abwickeln kann. Vor allem ist die Erfahrung vorhanden, sich mit Erbengemeinschaften auseinanderzusetzen. Wenn Sie sich einig werden, steht dem Gang zum Notar nichts mehr im Wege.

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Wann genau ist der Verkauf des Erbteils eine Option?

Um Ihren Erbteil zu verkaufen, müssen Sie natürlich einen Interessenten finden, der kauft. Ihr Erbteil am Nachlass muss also so interessant sein, dass ein Dritter Interesse hat. Dieses Interesse kann wirtschaftlicher Natur sein.

Beispiel: Zum Nachlass gehört eine Mietimmobilie, die in guter Lage zuverlässig vermietet ist. Damit sich das Objekt für einen Interessenten rechnet, sollte das Objekt einen werthaltigen Mietertrag leisten oder einen ordentlichen Verkehrswert besitzen. Oder, hinterlässt der Erblasser eine Kunstsammlung, deren wirtschaftliche Perspektive Sie nicht einschätzen können, kann sich empfehlen, das Erbe oder den Erbanteil an eine Person zu übertragen, die damit umgehen kann.

Das Interesse eines Kaufinteressenten kann auch rein emotionale Gründe haben. Dies trifft oft auf Miterben in einer Erbengemeinschaft zu.

Beispiel: Zum Nachlass gehört das Wohnhaus des Erblassers, das zugleich Elternhaus eines Miterben ist. Möchte dieser Miterbe vermeiden, dass das Haus an Fremde verkauft wird, kann er Ihren Erbteil übernehmen und das Haus auch künftig im Besitz halten.

Wie bereiten Sie den Verkauf Ihres Erbteils vor?

Möchten Sie Ihren Erbteil verkaufen, muss ein Interessent wissen, was er kauft. Machen Sie dazu vorab eine Bestandsaufnahme des Nachlasses. Erstellen Sie eine Art Inventarliste. Tragen Sie alle Unterlagen zusammen, aus denen sich die Werthaltigkeit des Nachlasses einschätzen lässt. Soweit der Erblasser Verbindlichkeiten hinterlässt, müssen Sie auch hierüber informieren. Wichtig ist, dass Sie definitiv entschlossen sind, diesen Weg zu gehen. Dazu müssen Sie auch emotional damit abgeschlossen haben, dass Sie Ihr Erbe oder Ihren Erbanteil an eine andere Person abtreten und mit dem Nachlass letztlich nichts mehr zu tun haben.

Wenn Sie Ihr Erbteil zu Geld machen wollen, müssen Sie bereit sein, das Risiko und den Aufwand des Erwerbers zu berücksichtigen. Bedenken Sie, dass der Erwerber gegenüber eventuell vorhandenen Gläubigern in der Haftung steht und das Risiko trägt, dass einzelne Nachlassgegenstände nicht so werthaltig sind, wie es vielleicht den Anschein hat. Wie hoch der Abschlag ausfällt, ist letztlich Verhandlungssache, bewegt sich aber erfahrungsgemäß im mittleren zweistelligen Prozentbereich.

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Wie haften Sie, wenn Sie Ihren Erbteil verkaufen?

Haftung für Nachlassverbindlichkeiten

Sie können sich mit Abschluss des Erbschaftskaufvertrages nicht von Ihrer Haftung für eventuell bestehende Nachlassverbindlichkeiten freikaufen (§ 2382 BGB). Der gesetzliche Zweck ist klar: Die Gläubiger des Nachlasses sollen davor geschützt werden, dass Sie als Miterbe Ihren Erbteil verkaufen und sich dadurch Ihrer Haftung entledigen. Die Gläubiger sollen auch davor geschützt werden, dass sie sich nach Abschluss des Erbschaftskaufvertrages mit dem Erwerber auseinandersetzen müssen, der nicht über die wirtschaftliche Kapazität verfügt, um die Verbindlichkeiten zu bedienen. Insgesamt geht es also darum, Manipulationen zu Lasten der Gläubiger des Nachlasses zu verhindern.

Im Interesse der Gläubiger können Sie als Verkäufer Ihres Erbteils mit dem Erwerber keine Haftungsbeschränkung des Erwerbers im Verhältnis zu eventuellen Nachlassgläubigern vereinbaren. Der Erwerber haftet den Nachlassgläubigern also unbeschränkt und zwar sowohl mit seinem Anteil am Nachlass als auch mit seinem privaten Vermögen.

Keine Haftung für Sachmängel

Verkaufen Sie Ihren Erbteil, verkaufen Sie den Nachlass in dem Zustand, in dem er sich befindet. Ihre Haftung für Sachmängel ist also normalerweise ausgeschlossen.

Beispiel: Zum Nachlass gehört ein Pkw. Der Erwerber übernimmt den Nachlass und damit auch den Pkw als Teil des Nachlasses, so wie er ist. Kommt es nach Abschluss des Erbschaftskaufvertrages zu einem Motorschaden, sind Sie als Verkäufer nicht verpflichtet, dem Erwerber den Schaden zu erstatten.

Haftung für arglistiges Verschweigen

Sie haften dem Erwerber dann für einen Sachmangel, wenn Sie einen Mangel arglistig verschwiegen oder die Garantie vernommen haben, dass ein Nachlassgegenstand einen bestimmten Zustand haben soll (§ 2376 Abs. II BGB).

Beispiel: Zum Nachlass gehört ein Gemälde. Sie behaupten wider besseres Wissen, dass es sich um einen echten Monet handelt und vereinbaren einen entsprechenden Kaufpreis. Stellt sich das Gemälde als Fälschung heraus, haften Sie dem Erwerber und müssen mindestens den für das Gemälde vereinbarten Kaufpreis erstatten. Gleiches gilt, wenn Sie die Garantie übernehmen, dass es sich bei dem Gemälde um das Werk eines bestimmten Malers handelt.

Haftung für Rechtsmängel

Ihre Haftung für Rechtsmängel beschränkt sich darauf, dass Sie tatsächlich rechtmäßiger Erbe sind, dass Ihr Erbrecht nicht durch das Recht eines Nacherben oder durch die Ernennung eines Testamentsvollstreckers beschränkt ist, sowie keine Vermächtnisse, Auflagen, Pflichtteilslasten, Ausgleichungspflichten oder Teilungsanordnung bestehen (§ 2376 Abs. I BGB).

Beispiel: Stellt sich nach Vertragsabschluss heraus, dass der Erblasser in einem Testament zugunsten einer bestimmten Person ein Vermächtnis angeordnet hat, haften Sie als Miterbe und Verkäufer dem Vermächtnisnehmer dafür, dass das Vermächtnis erfüllt wird. Da sich dadurch der Wert des Nachlasses und damit Ihr Erbteil vermindert, sind Sie dem Erwerber gegenüber entschädigungspflichtig.

Wie haftet der Erwerber, der Ihren Erbteil kauft?

Der Erwerber Ihres Erbteils haftet den Nachlassgläubigern für eventuell bestehende Nachlassverbindlichkeiten. Im Regelfall werden Sie solche Nachlassverbindlichkeiten in Ihrer Inventarliste erfasst und zur Grundlage des vereinbarten Kaufpreises gemacht haben. Aber auch dann, wenn Sie solche Nachlassverbindlichkeiten nicht erkannt haben und bei der Vereinbarung des Kaufpreises für Ihren Erbteil nicht berücksichtigen konnten, bleibt der Erwerber in der Haftung. Der Erwerber hat keine Möglichkeit, im Erbschaftskaufvertrag seine Haftung auszuschließen oder einzuschränken.

Außerdem haftet der Erwerber für den Fall, dass sich der Wert einzelner Nachlassgegenstände nach Vertragsabschluss verschlechtert (Finanzkrise schmälert das Wertpapierdepot) oder ein einzelner Nachlassgegenstand gar zerstört wird (Chaoten fackeln den in der Straße geparkten Pkw des Erblassers ab).

Stellt sich später heraus, dass der Nachlass überschuldet ist, hat der Erwerber die Möglichkeit, seine Haftung über die Vorschriften zur Beschränkung der Erbenhaftung zu begrenzen (§ 2382 BGB). Der Erwerber erreicht die Beschränkung seiner Haftung dadurch, dass er beispielsweise die Nachlassverwaltung oder in letzter Konsequenz die Nachlassinsolvenz beantragt. Lehnt das Nachlassgericht die Einleitung eines solchen Verfahrens mangels Liquidität des Nachlasses ab, bleibt dem Erwerber als Teil der Erbengemeinschaft noch die Möglichkeit, sich auf die Dürftigkeitseinrede des § 1990 BGB zu berufen und die Befriedigung der Nachlassgläubiger insoweit zu verweigern, als die Liquidität des Nachlasses dafür nicht ausreicht.

Praxistipp: Sie sind als Miterbe und Verkäufer Ihres Erbteils gut beraten, den Nachlass möglichst sorgfältig und gewissenhaft zu erfassen. Machen Sie dazu gegebenenfalls Ihre Auskunfts- und Informationsrechte gegenüber den Miterben geltend. Nur auf der Grundlage sicherer Erkenntnisse über die Werthaltigkeit des Nachlasses, empfiehlt sich der Abschluss eines Erbschaftskaufvertrages. Jedes Risiko, das Sie in Unkenntnis der Gegebenheiten eingehen, kann sich als enorme Belastung erweisen, wenn der Erwerber nach Abschluss des Erbschaftskaufvertrages Rechte reklamiert. Ungeachtet dessen, ist der Verkauf des Erbteils eine optimale Option, sich aus einer unliebsamen Erbengemeinschaft zu verabschieden und den eigenen Erbteil zu Geld zu machen.

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Mit dem Erbteilsverkauf sind Sie Ihren Gläubigern einen Schritt voraus

Ihr Anteil an der Erbengemeinschaft kann durch Ihre Gläubiger gepfändet werden (§ 859 Abs. II ZPO). Pfändet ein Gläubiger Ihren Erbteil, erlangt der Gläubiger das Recht, Ihre Rechte in der Erbengemeinschaft auszuüben und die Auseinandersetzung zu betreiben. Möchten Sie dem drohenden Zugriff Ihrer Gläubiger zuvorkommen, kann sich empfehlen, Ihren Erbteil vorzeitig zu verkaufen und über den Verkaufserlös nach eigenem Ermessen zu verfügen. Der Zugriff Ihrer Gläubiger geht dann ins Leere.

Informieren Sie die Nachlassgläubiger beim Verkauf des Erbteils

Verkaufen Sie Ihren Erbteil am Nachlass, sind Sie als Verkäufer verpflichtet, den Kauf und den Inhalt des Erbschaftskaufvertrages gegenüber dem Nachlassgericht anzuzeigen (§ 2384 BGB). Damit sollen die Nachlassgläubiger feststellen können, wer nach Abschluss des Kaufvertrages Zugriff auf den Nachlass hat. Jeder Miterbe und jeder, der ein rechtliches Interesse glaubhaft macht, kann vom Nachlassgericht verlangen, über die Details des Erbschaftskaufvertrages informiert zu werden.

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Als Erbe bleiben Sie auch beim Verkauf des Erbteils Erbe

Verkaufen Sie Ihren Erbteil, bleiben Sie trotzdem Erbe, wenn auch nur formal. Sie übertragen lediglich Ihre Rechte am Nachlass auf den Erwerber. Familienpapiere und Familienbilder und sonstige höchstpersönliche Unterlagen des Erblassers verbleiben in Ihrem Besitz (§ 2373 BGB).

Welche Position haben Sie nach dem Verkauf Ihres Erbanteils?

Verkaufen Sie Ihren Erbteil, bleiben Sie trotzdem formal Erbe des Erblassers. Sie übertragen lediglich Ihre Rechte und Pflichten am Nachlass auf den Erwerber Ihres Erbrechts. Persönliche Unterlagen, wie Briefe oder Fotografien, verbleiben in Ihrem Besitz.

Oder sind Sie Miterbe in einer Erbengemeinschaft, scheiden Sie mit dem Verkauf Ihres Erbanteils aus der Erbengemeinschaft aus. Der Erwerber nimmt in der Erbengemeinschaft Ihre Rechte und Pflichten wahr. Es ist dann seine Aufgabe, sich mit der Erbengemeinschaft über die Abwicklung des Nachlasses auseinanderzusetzen.

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Sie können auch Ihren Pflichtteil verkaufen

Sind Sie pflichtteilsberechtigt, können Sie Ihren Pflichtteil verkaufen. Ihr Anspruch ist vererblich und übertragbar (§ 2317 BGB). Der Verkauf kann sich deshalb empfehlen, als Sie nach dem Erbfall darauf angewiesen sind, dass die Erben Ihren Pflichtteil dem Grunde nach anerkennen und den Wert des Nachlasses ordnungsgemäß beziffern. Oft sind damit emotionale Vorbehalte verbunden.

Möchten Sie sich auf all diese Ungewissheiten nicht einlassen und schnelle Liquidität beschaffen, können Sie Ihren Pflichtteil formfrei verkaufen. Eine notarielle Beurkundung ist nicht notwendig. Ihre gegen die Erben bestehenden Ansprüche auf Information und Wertermittlung gehen mit der Abtretung auf den Erwerber über. Es bleibt Aufgabe des Erwerbers, den erworbenen Pflichtteilsanspruch bei den Erben anzumelden und durchzusetzen. Sie erhalten den mit dem Kauf vereinbarten Kaufpreis und haben mit den Erben und dem Nachlass nichts mehr zu tun.

Fazit

Der Verkauf des Erbteils ist eine gute Option, sich aus einer Erbengemeinschaft zu verabschieden und den Erbteil schnell liquide zu machen. Wegen der damit regelmäßig verbundenen schwierigen Fragen sollten Sie frühzeitig anwaltliche Beratung in Anspruch nehmen.