Kosten Immobilienerwerb berechnen: Immobilienkauf beim Notar oder aus der Zwangsversteigerung

  Autor: Dr. jur. Stephan Seitz
Möchten Sie im Eigentum wohnen, kaufen Sie die Immobilie „klassisch“ mit Beurkundung beim Notar oder erwerben das Objekt in der Zwangsversteigerung. Wichtig ist, dass Sie im Hinblick auf die Finanzierung die Erwerbsnebenkosten kalkulieren. Um den Rechenvorgang nachzuvollziehen, sollten Sie wissen, wie der Immobilienerwerb vonstattengeht.
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Inhaltsverzeichnis: Darum geht es auf dieser Seite

Klassischer Immobilienkauf mit Beurkundung beim Notar

Kaufen Sie die Immobilie, ist der Kaufvertrag beurkundungspflichtig. Da Sie als Erwerber die Notargebühren bezahlen, ist es üblich, dass Sie den Kaufvertrag bei einem Notar Ihrer Wahl beurkunden.

Die Notargebühren richten sich nach der Höhe des Kaufpreises und danach, welchen Aufwand der Notar betreiben muss, um den Kaufvertrag abzuwickeln. Die Höhe der Notargebühren bemisst sich aber nach keinem festen Prozentsatz, sondern ist in einer Gebührentabelle festgelegt, die degressiv ansteigt. Bei höheren Kaufpreisen ist der prozentuale Anteil der Notar- und Grundbuchgebühren also geringer.

Beachten Sie: Notare berechnen ihre Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Die Gebühren sind nicht verhandelbar. Notare dürfen die Gebühren weder unterschreiten noch überschreiten (§ 17 BNotarO). Die Gebührentabellen geben stets den einfachen Gebührensatz wieder, der im Einzelfall erhöht veranschlagt werden kann.

Für den Entwurf und die Beurkundung des notariellen Kaufvertrages berechnen Notare einen zweifachen Gebührensatz (Beurkundungsgebühr). Da der Notar den Kaufvertrag praktisch umsetzen muss, fallen für die dazu notwendigen Tätigkeiten im Einzelfall zusätzliche Vollzugsgebühren an. So muss der Notar den Verzicht der Gemeinde auf deren gesetzliches Vorkaufsrecht oder die Löschungsbewilligung einer eingetragenen Grundschuld durch den Gläubiger des Verkäufers einholen. Sind weitere Dienstleistungen notwendig, kommt noch eine Betreuungsgebühr in Betracht.

Kalkulieren Sie die Notargebühren überschlägig mit ca. 1 % des Kaufpreises. Soweit Sie den Kaufpreis finanzieren, sind für die Eintragung der Eigentumsumschreibung im Grundbuch und die Eintragung einer Finanzierungsgrundschuld im Grundbuch zusätzlich ca. 0,5 % des Kaufpreises zu veranschlagen.

Praxistipp: Finanzieren Sie den Kaufpreis, erwarten Banken regelmäßig, dass Sie ein gewisses Eigenkapital einbringen. Mit dem Eigenkapital bezahlen Sie die Erwerbsnebenkosten. Banken sind nur ungern bereit, auch die Erwerbsnebenkosten in die Finanzierung einzubeziehen. Eine Einbeziehung wird meist nur bewilligt, wenn Ihre Bonität oder der Verkehrswert der Immobilie auch diese Kosten abdeckt.

Notargebühren beim Immobilienkauf

Kaufpreis 200.000 €
  • Beurkundung des Kaufvertrages durch den Notar: 870 €
  • Vollzug des Kaufvertrages: 218 €
    (z.B. Einholung und Entwurf von Genehmigungen und Löschungsbewilligungen)
  • Sonstige betreute Tätigkeit: 218 €
    (z.B. Überwachung der Kaufpreiszahlung und Eigentumsumschreibung)
  • Beurkundung Grundschuldbestellung: 435 €
  • Auslagen (Telefon, Porto): ca. 30 €
  • 19 % Mehrwertsteuer: 336 €
Notargebühren insgesamt: 2.106 €

Grundbuchgebühren beim Immobilienkauf

Finanzieren Sie den Kaufpreis vollständig oder teilweise, wird die Bank im Regelfall zur Absicherung des Darlehens die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch verlangen. Für die dann notwendige Grundschuldbestellung fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Die Gebühren richten sich nach der Darlehenssumme und betragen ca. 0,5 %. Im Regelfall ist die einzutragende Grundschuld eine Buchgrundschuld. Verlangt die Bank, dass die Grundschuld verbrieft und als Briefgrundschuld bestellt wird, entstehen zusätzliche Gebühren.
  • Eintragung der Auflassungsvormerkung: 218 €
    Info: Die Auflassungsvormerkung stellt sicher, dass Sie später nach der Abwicklung des Kaufvertrages als Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden. Ihre Eintragung wird im Rang „vorgemerkt“. Damit wird verhindert, dass eine andere Person als Eigentümer eingetragen werden kann.
  • Umschreibung Eigentümer: 435 €
  • Eintragung Finanzierungsgrundschuld über 200.000 €: 435 €
Gesamtbetrag: 1.088 €

Grunderwerbssteuer

5 %, wenn die Immobilie in Baden-Württemberg gelegen ist: 10.000 €

Erwerben Sie eine Immobilie, fällt Grunderwerbsteuer an. Die Höhe der Grunderwerbsteuer hängt davon ab, in welchem Bundesland die Immobilie gelegen ist. Die Steuersätze betragen 3,5 % (Bayern), 5 % (Baden-Württemberg) bis 6,5 % (Nordrhein-Westfalen, Saarland). Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch und Ihre Eintragung als neuer Eigentümer der Immobilie erfolgt erst, wenn Sie die Grunderwerbsteuer an das Finanzamt bezahlt haben und dem Grundbuchamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung vorlegen können.

Ergebnis

Sie sollten also den Kostenaufwand für Ihre Immobilie unter Einbeziehung der Notargebühren, Grundbuchgebühren und Grunderwerbsteuer mit insgesamt ci. 13.194 € kalkulieren.

Praxistipp: Erwerben Sie die Immobilie im Wege der Erbfolge, stellt die Umschreibung lediglich eine Grundbuchberichtigung der, für die keine Grunderwerbsteuer anfällt. Gleiches gilt, wenn Sie als Miterbe die Immobilie im Wege der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft erwerben. Der Erwerb ist auch dann von der Grunderwerbsteuer befreit, wenn Sie während Ihrer Ehe die Immobilie Ihrem Ehegatten oder an Personen übertragen, mit denen Sie in gerader Linie verwandt sind (Kinder, Enkelkinder). Steuerfrei ist der Grundstückserwerb auch dann, wenn Sie nach der Scheidung die Vermögensauseinandersetzung betreiben und der Ehepartner die Immobilie in sein alleiniges Eigentum übernimmt.

Finanzierungsnebenkosten beim Immobilienkauf

Finanzieren Sie den Kaufpreis der Immobilie, fallen regelmäßig weitere Kosten an.
  • Wertermittlungsgebühren, wenn der Verkehrs- und Beleihungswert der Immobilie zu ermitteln ist: ci. 0,2 – 0,5 % der Darlehenssumme.
  • Bereitstellungszinsen, wenn Sie die Fälligkeit des Kaufpreises zum späteren Zeitpunkt vereinbart haben (auch bei Forward-Darlehen) und die Bank das Darlehen bereits zur Verfügung stellt: ci. 0,25 % der Darlehenssumme.

Maklerkosten beim Kauf einer Immobilie

Lassen Sie sich die Immobilie über einen Makler vermitteln, werden die Maklerkosten in der Regel zu 50 % zwischen Verkäufer und Erwerber aufgeteilt. Maklergebühren bewegen sich in der Praxis meist in einer Spannbreite von 3,57 % bis 7,14 % des Kaufpreises einschließlich der Mehrwertsteuer. Seit der gesetzlichen Neuregelung vom 23.12.2020 ist es nicht mehr möglich, dass der Verkäufer die Maklergebühren ausschließlich dem Erwerber überträgt. Hat der Verkäufer beispielsweise mit dem Makler eine Provision in Höhe von 3 % des Kaufpreises vereinbart, brauchen Sie als Erwerber dennoch nur höchstens 1,5 % zu zahlen. Letztlich ist die Höhe der Maklergebühr auch Verhandlungssache.

Welche Kosten trägt der Verkäufer einer Immobilie?

Der Verkäufer trägt die Kosten, die zur Bereinigung des Grundbuchs notwendig sind. Nur dann ist der Käufer nämlich in der Lage, Ihnen die Immobilie lastenfrei zu übertragen.

Beispiel: Der Verkäufer hatte die Immobilie selbst finanziert oder nach dem Erwerb belastet. Zugunsten seiner Bank ist im Grundbuch eine Grundschuld über 100.000 € eingetragen. Da Sie im Regelfall diese Grundschuld nicht übernehmen möchten, muss der Verkäufer diese Grundschuld löschen lassen. Weil der Löschungsvorgang notariell beurkundet werden muss, gehen die dabei anfallenden Notar- und Grundbuchgebühren zu Lasten des Verkäufers. Sie erwerben die Immobilie lastenfrei.

Praxistipp: Sie sparen Geld, wenn Sie eine im Grundbuch zu Lasten des Verkäufers eingetragene Grundschuld übernehmen. Sie brauchen dann keine eigene Grundschuld zu bestellen. Vielmehr lassen Sie sich die eingetragene Grundschuld durch den Verkäufer abtreten. Sie können diese Grundschuld dann zur Finanzierung des Kaufpreises verwenden. Die Abtretung muss notariell erfolgen, verursacht aber deutlich weniger Gebühren, als wenn Sie die Grundschuld neu bestellen.

Erwerb einer Immobilie aus der Zwangsversteigerung oder Teilungsversteigerung

Immobilien werden auf Antrag eines Gläubigers des Eigentümers zwangsversteigert, wenn der Eigentümer seine Schulden nicht mehr bezahlen kann. Im Versteigerungstermin erhält derjenige Interessent, der das höchste Gebot abgibt, den Zuschlag und wird neuer Eigentümer.

Bei einer Teilungsversteigerung geht es darum, dass sich die Eigentümer der Immobilie (Ehepaar, Erbengemeinschaft) nicht über die Verwertung des Objekts einigen können und die Gemeinschaft zwangsweise aufgelöst wird. Insoweit ist die Teilungsversteigerung eine normale Zwangsversteigerung.

Erwerben Sie ein Objekt in der Zwangsversteigerung oder Teilungsversteigerung, berechnen sich die Verfahrenskosten zunächst nach dem Verkehrswert der Immobilie. Die Verfahrenskosten gehen weitgehend zu Lasten des früheren Eigentümers und werden aus dem Versteigerungserlös bezahlt. Um das Vollstreckungsverfahren einzuleiten, muss derjenige, der die Versteigerung beantragt, die Verfahrenskosten vorschießen.

Berücksichtigen Sie, dass Sie im Versteigerungstermin nur ein Gebot abgeben können, wenn Sie zuvor eine Sicherheitsleistung von 10 % in Höhe des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes geleistet haben. Im Regelfall ist die Sicherheitsleistung rechtzeitig vor dem Termin auf das Konto der Gerichtskasse einzuzahlen. Bargeld wird im Versteigerungstermin nicht als Sicherheitsleistung akzeptiert.

Da im Vollstreckungsverfahren kein Notar beteiligt ist, fallen keine Notargebühren an. Stattdessen fällt eine Zuschlagsgebühr an. Die Zuschlagsgebühr deckt die Gerichtskosten ab, die sich an der Höhe des Gebots orientieren.

Erhalten Sie als Meistbietender im Versteigerungstermin den Zuschlag, veranlasst das Versteigerungsgericht die Eigentumsumschreibung und damit Ihre Eintragung als neuer Eigentümer im Grundbuch. Auch in diesem Fall erfolgt Ihre Eintragung erst, wenn Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben und beim Grundbuchamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorlegen können. Für die Eintragung berechnet das Grundbuchamt eine Eintragungsgebühr.

Kalkulieren Sie den Kostenaufwand beim Erwerb in der Zwangsversteigerung überschlägig mit etwa 0,7 % des Meistgebots. Da Sie mit dem Zuschlag bereits Eigentümer der Immobilie werden, tragen Sie ab dem Zeitpunkt des Zuschlags die öffentlichen Lasten (Grundsteuer). Sie haften aber nicht für die Verbrauchsgebühren des Vorgängers (Strom, Wasser, Gas).

Beispiel: Ihr Gebot beträgt 200.000 €
  • Zuschlagsgebühr des Versteigerungsgerichts: 961 €
  • Eintragungsgebühr im Grundbuch: 435 €
  • Verzinsung bis zum Verteilungstermin (4 % per annum auf Maximalgebot, die Verteilung des Versteigerungserlöses erfolgt in der Regel etwa sechs Wochen nach dem Zuschlag): ci. 923 €
  • Grunderwerbsteuer: 10.000 € (5 %, wenn die Immobilie in Baden-Württemberg gelegen ist)
Ihr Kostenaufwand: ci. 12.227 €

Praxistipp: Wenn Sie in der Zwangsversteigerung eine Immobilie erwerben wollen, sollten Sie unbedingt vorher die Finanzierung geklärt haben. Spätestens bis zum Verteilungstermin in etwa sechs Wochen nach dem Zuschlag wird nämlich der Zuschlagbetrag fällig. Finanzieren Sie den Betrag über ein Bankdarlehen, können Sie erst dann eine Grundschuld zugunsten der finanzierenden Bank bestellen, wenn Sie den Zuschlag erhalten haben und Eigentümer der Immobilie geworden sind. Die für die Teilnahme am Versteigerungstermin notwendige zehnprozentige Sicherheitsleistung müssen Sie vorher bewerkstelligen. Haben Sie frühzeitig die Finanzierung mit Ihrer Bank abgeklärt, sollte die Bestellung der notwendigen Grundschuld nach dem Zuschlag schnell vonstattengehen.

Fazit zu den Kosten beim Immobilienkauf

Der beim Erwerb einer Immobilie anfallende Kostenaufwand ist gesetzlich im Detail geregelt. Sie sollten es nicht als Option betrachten, mit dem Verkäufer einen geringeren Kaufpreis notariell zu beurkunden, nur um Notargebühren und Grunderwerbsteuer zu sparen. Kommt Ihre Absprache ans Licht, riskieren Sie unnötige Schwierigkeiten.