Kosten Teilungsversteigerung im Online-Rechner berechnen

Eingabehilfen zum Kostenrechner Teilungsversteigerung

Geben Sie nachfolgende Angaben in den Kostenrechner ein und erhalten Sie die Kosten für die Teilungsversteigerung.

• Verkehrswert des zu versteigernden Grundstücks oder der Immobilie: Hier wird der Benutzer aufgefordert, den geschätzten Wert der Immobilie oder des Grundstücks einzugeben, das zur Versteigerung steht. Es gibt auch einen Tipp, der dem Benutzer hilft, den besten Verkaufspreis zu ermitteln, abhängig von der Herkunft des Benutzers.
• Ihr Anteil an der Immobilie in %: Hier kann der Benutzer den Prozentsatz seines Anteils an der Immobilie eingeben. Dies ist nützlich, um die Kosten zu berechnen, die der Benutzer tragen muss, wenn die Teilungsversteigerung erfolgreich durchgeführt wird.

Wer kann die Teilungsversteigerung beantragen?

Jeder Miterbe, Vorerbe, Nacherbe nach Eintritt des Nacherbfalls, Käufer des Erbteils beim Erbteilskauf, Pfändungspfandgläubiger, Nießbraucher oder Testamentsvollstrecker kann beim Gericht beantragen, eine zum Nachlass gehörende Immobilie zu versteigern.

Sind Sie Miterbe, brauchen Sie noch nicht als Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu sein. Für Ihren Antrag genügt es, wenn Sie Ihr Erbrecht mithilfe eines Erbscheins oder einer Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag) und dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts nachweisen.

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Brauchen Sie die Zustimmung Ihres Ehepartners für Ihren Versteigerungsantrag?

Stellt Ihr Anteil an der Erbengemeinschaft Ihr gesamtes oder Ihr wesentliches Vermögen dar (mindestens ca. 90 %), benötigen Sie die Zustimmung Ihres Ehepartners, wenn Sie die Teilungsversteigerung der Immobilie beantragen wollen. Nach dem Eherecht ist es nämlich so, dass Sie nur mit Zustimmung Ihres Ehepartners über Ihr gesamtes Vermögen verfügen können. Macht Ihr Erbanteil an der Immobilie Ihr wesentliches Vermögen aus, stellt der Versteigerungsantrag eine solche Verfügung dar.

Fehlt die Zustimmung Ihres Ehepartners, können Ihre Miterben als Antragsgegner Ihren Versteigerungsantrag beanstanden. Das Gericht ist von Amts wegen nicht verpflichtet, die Zustimmung zu prüfen, es sei denn, dass auch für das Gericht offensichtlich ist, dass die Immobilie Ihr gesamtes Vermögen darstellt. Die Zustimmung Ihres Ehepartners muss bereits vorliegen, wenn Sie die Teilungsversteigerung beantragen und nicht erst, wenn der Zuschlag erteilt wird. Verweigert der Ehepartner grundlos die Zustimmung, müssen Sie ihn oder sie vorab auf Zustimmung verklagen und können erst danach den Versteigerungsantrag bei Gericht stellen.

Was ist der Unterschied zwischen Teilungsversteigerung und Zwangsversteigerung?

Die Teilungsversteigerung ist eine besondere Form der Zwangsversteigerung. Der Unterschied ergibt sich daraus, dass die Teilungsversteigerung die Aufhebung einer Gemeinschaft (Erbengemeinschaft, Ehe) bezweckt und auf Antrag eines Miteigentümers (Miterbe, Ehepartner) eingeleitet wird. Bei der normalen Zwangsversteigerung stellt hingegen ein Gläubiger den Versteigerungsantrag, der selbst nicht Eigentümer oder Miteigentümer ist.

Ein weiterer Unterschied ergibt sich daraus, dass die Zwangsversteigerung einen vollstreckbaren Titel erfordert (z.B. eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld der Bank), während die Teilungsversteigerung gerade keinen solchen vollstreckbaren Titel erfordert, vielmehr bei der Erbengemeinschaft jeder Miterbe das Recht hat, mit dem bloßen Versteigerungsantrag bei Gericht auch ohne einen formellen Vollstreckungstitel die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen.

Welche Rolle spielt Ihre Erbquote in der Erbengemeinschaft?

Sind Sie Alleinerbe, können Sie jederzeit nach eigenem Ermessen über die Immobilie verfügen. Eine Teilungsversteigerung kommt nicht in Betracht. Sind Sie hingegen Miterbe in einer Erbengemeinschaft, bleibt oft nur der Weg der Teilungsversteigerung, um die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen.

Dabei kommt es auf Ihre Erbquote nicht an. Sie sind antragsberechtigt, auch wenn Sie nur eine geringere Erbquote als die anderen Miterben haben. Im Prinzip genügt ein Erbteil von einem Prozent. Sie brauchen auch keinen Beschluss der Erbengemeinschaft herbeizuführen. Allein Ihr Wunsch, die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen, genügt, um die Teilungsversteigerung auf den Weg zu bringen. Solange Sie das Verfahren allein führen und kein anderer Miterbe dem Verfahren beitritt, können Sie ohne Rücksprache mit Ihren Miterben das Verfahren führen, genauso gut die einstweilige Einwilligung des Verfahrens bewilligen oder den Versteigerungsantrag zurückziehen.

Wie wirkt sich Ihre Erbquote auf die Verfahrensgebühren aus?

Beantragen Sie als Miterbe allein die Teilungsversteigerung, werden Sie die Verfahrensgebühren aus eigener Tasche verauslagen müssen. Wird die Immobilie dann tatsächlich versteigert, brauchen Sie allerdings nur die Kosten zu tragen, die sich anteilig im Hinblick auf Ihren Erbteil ergeben. Die Kosten für das Verfahren insgesamt werden nicht vom Antragsteller, sondern von der Erbengemeinschaft getragen. Dabei wird jeder Miterbe entsprechend seinem Erbanteil am Nachlass an den Gebühren beteiligt.

Ihr Anteil am Nachlass bestimmt sich nach Ihrer Erbquote. Die Erbquote ergibt sich, wenn Sie gesetzlicher Erbe sind oder der Erblasser Sie in einem Testament oder Erbvertrag mit einer bestimmten Erbquote bedacht hat. Gibt es bereits einen Erbschein, ist Ihre Erbquote auch dort als Bruchteil ausgewiesen und lässt sich in einen Prozentsatz umrechnen.

Erst nach Abschluss des Teilungsversteigerungsverfahrens werden die Verfahrenskosten im Detail durch das Gericht abgerechnet. Die Kosten werden von allen Miterben entsprechend ihrem jeweiligen Anteil an der Erbengemeinschaft getragen. Haben Sie die Verfahrenskosten bis dahin verauslagt, haben Sie gegen die übrigen Miterben Anspruch auf Erstattung.

Mit welchen Verfahrenskosten müssen Sie bei der Teilungsversteigerung rechnen?

Die Verfahrenskosten für die Durchführung der Teilungsversteigerung richten sich vornehmlich nach dem Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie. Wird die Immobilie erfolgreich versteigert, werden die Verfahrenskosten aus dem Versteigerungserlös bezahlt. Finden sich keine Interessenten und wird der Zuschlag nicht erteilt, fällt der Kostenaufwand allein dem Antragsteller zur Last.

Die Verfahrenskosten setzen sich zusammen aus:

• Gerichtskosten

  Beantragen Sie die Teilungsversteigerung, muss das Gericht die Teilungsversteigerung formell in einem Beschluss anordnen. Dazu werden sämtliche Miteigentümer benachrichtigt. Die Zustellung des Antrags an die Miteigentümer schlägt mit jeweils 3,50 € zu Buche.

  Die Gerichtskasse berechnet auf der Grundlage des voraussichtlichen Verkehrswertes nach Maßgabe des Gerichtskostengesetzes eine 0,5 Verfahrensgebühr für die Bearbeitung des Verfahrens, eine 0,5 Terminsgebühr für die Durchführung des mündlichen Versteigerungstermins und eine 0,5 Verteilungsgebühr für die Erteilung und die Abrechnung des Zuschlags an den meistbietenden Interessenten.

  Außerdem muss die Teilungsversteigerung veröffentlicht werden. Es liegt im Ermessen des Gerichts, ob es die Veröffentlichung im Internet tätigt (Kosten ca. 100 - 200 €) oder die Öffentlichkeit über Zeitungsanzeigen (Kostenaufwand durchschnittlich 1.500 €) informiert.

• Kosten für den Sachverständigen

  Der Kostenaufwand für einen Sachverständigen hängt vom Wert der Immobilie und davon ab, mit welchem Aufwand der Sachverständige den Wert der Immobilie erfassen muss. Die Honorare werden auf Stundenbasis abgerechnet. Der Sachverständige muss die Immobilie vor Ort in Augenschein nehmen. Im Regelfall erhält der Sachverständige pro Stunde 90 €. Oft sieht sich der Sachverständige veranlasst, das Gutachten nachzubessern oder zu ergänzen, wenn Beteiligte das Gutachten inhaltlich formell beanstanden und dadurch den Arbeitsaufwand ausweiten. Rechnen Sie erfahrungsgemäß mit etwa 1.000 – 3.000 € Gebühren.

  Das Gericht wird den Sachverständigen erst beauftragen, wenn Sie die voraussichtlichen Kosten des Sachverständigengutachtens als Vorschuss bei der Gerichtskasse einbezahlt haben.

• Gebühren für den Anwalt

  Lassen Sie sich anwaltlich vertreten, berechnet der Anwalt auf der Grundlage des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes nach Maßgabe des Verkehrswertes für die Beantragung des Verfahrens eine 0,4-fache Verfahrensgebühr. Vertritt der Anwalt den Mandanten im mündlichen Versteigerungstermin, berechnet er eine zusätzliche 0,4 Terminsgebühr. Beauftragen Sie einen Rechtsanwalt mit der Teilungsversteigerung, tragen Sie Ihre Anwaltsgebühren allein und können diese auch bei einer erfolgreichen Teilungsversteigerung nicht auf die Erbengemeinschaft umlegen.

  Die anwaltliche Beratung und Vertretung ist an sich ein Gebot wirtschaftlicher und strategischer Vernunft. Das Versteigerungsverfahren ist ein ausgesprochen komplexes Verfahren. Vorab müssen Sie als Antragsteller wissen, wie das Verfahren abläuft und wie Sie das Verfahren strategisch betreiben. Für andere Beteiligte gibt es eine ganze Reihe von Ansatzpunkten, in das Verfahren einzugreifen, das Verfahren nach eigenen Vorstellungen zu gestalten und vor allem das Verfahren zu verzögern. Sind Sie nicht anwaltlich vertreten, ist das Risiko hoch, dass Sie sich in den Niederungen des Prozessverfahrensrechts verlieren und Ihr eigentliches Ziel, die Immobilie auf diesem Weg einigermaßen angemessen zu verwerten, nicht wirklich erreichen.

Welche Rolle spielt das Verkehrswertgutachten in der Teilungsversteigerung?

Ihre Vorstellungen, was die Immobilie wert ist oder wert sein könnte, interessieren das Gericht nicht. Das Gericht ist verpflichtet, ein Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen erstellen zu lassen. Der Sachverständige wird die Immobilie vor Ort aufsuchen und im Detail begutachten. Sein Eindruck ist nachhaltiger, wenn er die Immobilie von außen und insbesondere auch von innen einschätzen kann. Soweit die Immobilie bewohnt ist, hat der Sachverständige keinen Anspruch darauf, dass er die Immobilie tatsächlich auch betreten kann. Wird der Zutritt durch den Bewohner verweigert, kann der Sachverständige den inneren Zustand nur oberflächlich bewerten und ist teils auf Vermutungen und Auskünfte Dritter angewiesen.

Hat der Sachverständige die Immobilie in Augenschein genommen, erstellt er ein schriftliches Sachverständigengutachten und übersendet das Gutachten dem Gericht. Das Gericht stellt das Gutachten allen Beteiligten zur Verfügung. Soweit ein Beteiligter beanstandet, dass das Gutachten fehlerhaft entstellt ist oder bestimmte Gegebenheiten nicht oder nicht angemessen berücksichtigt, wird das Gericht den Sachverständigen beauftragen, sein Gutachten zu überprüfen und gegebenenfalls nachzubessern.

Danach setzt das Amtsgericht per Beschluss den Verkehrswert der Immobilie fest. Im Regelfall wird es sich an den Angaben des Sachverständigen orientieren. Sind Sie oder ein anderer Beteiligter mit der Festsetzung des Verkehrswertes nicht einverstanden, können Sie Einwände vortragen und den Wertfestsetzungsbeschluss des Gerichts mit dem Rechtsmittel der sofortigen Beschwerde anfechten. Das Gericht wird über Ihre Einwände befinden und dazu gegebenenfalls den Sachverständigen einbeziehen. Das Verfahren kann sich durch derartige Einwände teils erheblich verzögern.

Eignet sich die Teilungsversteigerung als Druckmittel, um die Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen?

Blockieren ein oder mehrere Miterben die Auseinandersetzung und Abwicklung der Erbengemeinschaft, kann die Teilungsversteigerung ein geeignetes Druckmittel darstellen, die Bereitschaft zur Einigung zu fördern. Vielleicht betrachten Sie die Teilungsgestaltung als eine Option, um Verhandlungsdruck auszuüben und parallel laufende Verhandlungen in die Richtung Ihrer Vorstellungen zu steuern. In letzter Konsequenz könnten die Miterben auch noch im Rahmen des Versteigerungstermins einen Vergleich über die Auseinandersetzung treffen. Ein solcher Vergleich wäre durch den Rechtspfleger zu protokollieren und würde das Verfahren im gegenseitigen Einvernehmen beenden.

Allerdings relativiert sich die Option dadurch, dass Sie die Kosten für die Durchführung des Verfahrens aus eigener Tasche vorschießen müssen und nicht sicher sein können, ob Sie diese Kosten tatsächlich erstattet bekommen. Finden sich in zwei Versteigerungsterminen keine Bietinteressenten, wird das Verfahren der Teilungsversteigerung aufgehoben. Die Kosten gehen zu Ihren Lasten. Ein Risiko besteht auch darin, dass Sie damit rechnen müssen, dass die Immobilie mit einem Erlös versteigert wird, der weit unter dem eigentlichen Verkehrswert liegt, den Sie bei einem freihändigen Verkauf der Immobilie erreichen könnten. Es kommt also immer auf die Gegebenheiten an, unter denen Sie die Erbengemeinschaft auseinandersetzen wollen und die Möglichkeiten, die Immobilie zu verwerten.

Ungeachtet dessen empfiehlt sich regelmäßig, die Teilungsversteigerung wirklich nur als allerletzte Option in Betracht zu ziehen. Vorzugsweise sollten Sie darauf hinarbeiten, die Immobilie auf dem freien Markt anzubieten und zu verwerten.

Ist es eine Option, bei der Teilungsversteigerung als Bietinteressent aufzutreten?

In der Praxis zeigt sich immer wieder, dass bei einer Teilungsversteigerung regelmäßig ein deutlich geringerer Erlös erzielt wird, als wenn die Immobilie auf dem freien Markt verkauft worden wäre.

Eine Option könnte deshalb auch darin bestehen, dass Sie als Miterbe im Termin zur Teilungsversteigerung selbst als Bietinteressent auftreten oder über eine dritte Person mitbieten lassen und auf diesem Weg versuchen, die Immobilie zu ersteigern. Insoweit kann der Antrag auf Teilungsversteigerung für solvente Miterben ein probates Mittel darstellen, auf günstigem Weg eine Immobilie zu erwerben und deren alleiniger Eigentümer zu werden.

Zwar kann jeder Miterbe bei Gericht innerhalb einer Notfrist von zwei Wochen nach Zustellung des Beschlusses über die Anordnung der Teilungsversteigerung beantragen, das Versteigerungsverfahren für die Dauer von bis zu sechs Monaten vorläufig einzustellen. Anträge sind aber meist nur erfolgreich, wenn konkret nachgewiesene Pläne vorgelegt werden, dass die Immobilie besser verwertet werden kann als im Versteigerungsverfahren zu erwarten ist. Sind die sechs Monate abgelaufen, kann das Gericht auf Antrag die Einstellung für weitere sechs Monate bewilligen.

Das Gericht kann das Verfahren einstellen, wenn ein unbebautes Grundstück voraussichtlich als Bauland ausgewiesen wird, wenn an der Immobilie unaufschiebbare Reparaturen ausgeführt werden (BGH NJW 1981, 2065) oder ein Miterbe ernsthafte und erfolgversprechende Vergleichsverhandlungen mit den anderen Miterben nachweist (LG Nürnberg-Fürth JurBüro 1980, 1906).

Wie kommen Sie nach der Teilungsversteigerung an den Erlös?

Wird die Immobilie an den meistbietenden Interessenten versteigert, haben Sie trotzdem noch kein Geld. Das Gericht zahlt den Verkaufserlös nämlich erst dann an die Miterben aus, wenn alle Miterben übereinstimmend erklären, wie der Nachlass aufgeteilt werden soll. Solange die Einigung nicht nachgewiesen wird, wird der Betrag bei der Hinterlegungsstelle des Amtsgerichts hinterlegt. Möchten Sie Ihren Anteil am Verkaufserlös ausgezahlt bekommen, müssen Sie eine gerichtliche Entscheidung herbeiführen, aus der die Auseinandersetzung des Nachlasses hervorgeht.

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Alternative zur Teilungsversteigerung: Verkaufen Sie Ihren Erbanteil

Möchten Sie nicht selbst am Versteigerungsverfahren teilnehmen, könnte Ihre Option auch darin bestehen, dass Sie Ihren Erbanteil am Nachlass insgesamt verkaufen. Da Sie nur die Erbschaft als Summe der zum Nachlass gehörenden Vermögenswerte und nicht nur Ihren Anteil an einzelnen Vermögenswerten verkaufen können, können Sie auch nicht Ihren Erbanteil an der Immobilie allein verkaufen.

Bei einem Erbteilskauf verkaufen Sie Ihren Erbanteil insgesamt an einen Erwerber. Damit scheiden Sie aus der Erbengemeinschaft aus. Es ist dann dem bis dahin unbeteiligten Erwerber überlassen, sich mit der Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen und gegebenenfalls die Teilungsversteigerung der Immobilie in die Wege zu leiten.

Sie können Ihren Erbanteil in jeder Phase des Verfahrens verkaufen und einen Erbteilskaufvertrag beurkunden. Sofern Sie Ihren Erbanteil an eine fremde Person verkaufen, haben die übrigen Miterben ein gesetzliches Vorkaufsrecht und können Ihren Erbanteil gegen Zahlung des mit dem Erwerber vereinbarten Kaufpreises übernehmen.

Der Vertrag über den Erbschaftskauf muss notariell beurkundet werden. Sie verkaufen Ihren Erbanteil am Nachlass in dem Zustand, in dem sich der Nachlass zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses befindet. Anders als bei normalen Kaufverträgen trägt der Erwerber vom Zeitpunkt des Vertragsabschlusses die Gefahr des zufälligen Untergangs oder der zufälligen Verschlechterung der Immobilie. Ruiniert beispielsweise eine Windhose das Dach der Immobilie, muss der Erwerber dennoch den vollen Kaufpreis für den Kauf Ihres Erbanteils bezahlen. Er kann sich nicht darauf berufen, dass die Immobilie an Wert verloren hätte.

Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie bestimmt?

Der Verkehrswert einer Immobilie muss nach sachlichen und objektiven Kriterien bestimmt werden. Ihre subjektiven Einschätzungen als Mitinhaber oder Miteigentümer Immobilie sind allein noch keine Grundlage, den Verkehrswert zu bestimmen. Letztlich bestimmt sich der Kaufpreis und damit der Verkehrswert einer Immobilie danach, was ein Interessent bereit ist, für die Immobilie in einer bestimmten Lage zu einem bestimmten Zeitpunkt konkret zu bezahlen.

Die Ermittlung des Verkehrswertes hängt mithin davon ab, um was für eine Immobilie es sich handelt. Unbebaute Grundstücke, Ein- und Zweifamilienwohnhäuser, Wohnungseigentum, Teileigentum, vermietete Objekte oder Gewerbeimmobilien haben teils eigene Bewertungsregeln.

Damit das Gericht eine Grundlage hat, die Immobilie in der Teilungsversteigerung zu versteigern, muss zwangsläufig ein Sachverständiger den Verkehrswert bestimmen. Sachverständige orientieren sich bei der Einschätzung des Verkehrswertes an vorgegebenen Standards. Grundlage ist mithin die Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Als Sachverständige werden im Regelfall nur öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige beauftragt. Ein Immobilienmakler, den Sie bereits vorab mit der Verwertung der Immobilie beauftragt haben, kommt dafür nicht in Betracht. Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige sind meist Bauingenieure und Architekten, die besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Immobilienbewertung erworben haben. Der Sachverständige bezieht mithin folgende Kriterien in seine Begutachtung ein:

• Quadratmeterpreise und Raummeterpreise bei selbstgenutzten Immobilien, die für vergleichbare Objekte in der Region bezahlt werden
• Substanzwert des Objekts
• Ertragswert des Objekts, wenn das Objekt vermietet ist
• Örtliche Lage des Objekts
• Nutzungsmöglichkeiten des Objekts
• Berücksichtigung aller wertbildenden Faktoren, die das Objekt und seine Umgebung beeinflussen (Infrastruktur, Wohngegend, Verkehrsanbindung, Freizeitmöglichkeiten, Einkaufsgelegenheiten, soziales Umfeld, örtliche Lage, Denkmalschutz, Ausstattungsstandard, Baumängel, Restnutzungsdauer)
• Heranziehung von Vergleichsobjekten in der Region
• Marktberichte über die Verkehrswerte und Verkaufspreise in einer Region
• Bodenrichtwerte der Gutachterausschüsse der Gemeinden
• Kaufpreissammlungen der Gutachterausschüsse der Gemeinden

Fazit

Die Teilungsversteigerung einer Immobilie ist sicherlich eine gute Option, eine Erbengemeinschaft abzuwickeln. Sie ist aber keinesfalls die beste Option und sollte eher als Ultima Ratio verstanden werden, wenn alternative Verwertungsmöglichkeiten nicht in Betracht kommen.

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