Zwangsversteigerung: Kosten im Online-Rechner ermitteln

Kann der Eigentümer eines Grundstücks seine Schulden nicht mehr bezahlen, kann der Gläubiger die Zwangsversteigerung beantragen und das Grundstück öffentlich versteigern lassen. Im mündlichen Versteigerungstermin wird demjenigen Interessenten, der das höchste Gebot abgibt, der Zuschlag erteilt. Der Interessent wird neuer Eigentümer. Aus dem Erlös wird der Gläubiger bedient.

Inhaltsverzeichnis: Darum geht es auf dieser Seite

• Wie unterscheiden sich Zwangsversteigerung, Teilungsversteigerung, Zwangshypothek und Zwangsverwaltung?
• Wo werden Grundstücke versteigert?
• Wo ist der Unterschied zwischen Grundstück und Immobilie?
• Welche Verfahrenskosten entstehen bei der Zwangsversteigerung?
• Welche Zahlungspflichten ergeben sich für den neuen Eigentümer?
• Welche Rolle spielt das Verkehrswertgutachten in der Zwangsversteigerung?
• Wie ermittelt der Sachverständige den Verkehrswert des Grundstücks?
• Wie wird im Versteigerungsverfahren ein Grundstück „zugeschlagen“?
• 10 % Sicherheitsleistung
• Geringstes Gebot
• Zuschlagsgrenze „halber Verkehrswert“
• 70 %-Grenze
• Was ist, wenn das Haus bewohnt ist?
• Welche Bedeutung hat eine Bietervollmacht?
• Hat der Ersteher Gewährleistungsrechte?
• Zu guter Letzt

Wie unterscheiden sich Zwangsversteigerung, Teilungsversteigerung, Zwangshypothek und Zwangsverwaltung?

Gläubiger haben mehrere Möglichkeiten, auf die einem säumigen Schuldner gehörenden Grundstücke zuzugreifen und sich daraus zu befriedigen.

• Der Gläubiger kann im Wege der Zwangsvollstreckung beim Grundbuchamt die Eintragung einer Zwangshypothek beantragen, sofern er seine persönliche Forderung gegen den Grundstückseigentümer rechtsverbindlich hat feststellen lassen. Mit der Zwangshypothek erreicht der Gläubiger die dingliche Sicherung seiner persönlichen Forderung.
  
  Mit Eintragung der Zwangshypothek im Grundbuch erhält der Gläubiger zwar noch nicht unmittelbar Geld, kann aber seine Rechte in einer eventuell von anderen Gläubigern betriebenen Zwangsversteigerung vorrangig wahren und erhält einen Anteil am Versteigerungserlös, falls ein anderer Gläubiger das Grundstück zwangsversteigern lässt. Nicht zuletzt kann der Gläubiger aus der Zwangshypothek selbst die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreiben.
• Beantragt der Gläubiger die Zwangsverwaltung des Grundstücks, kann er die laufenden Erträge (Miete, Pacht) für sich vereinnahmen. Im Gegensatz zur Zwangsversteigerung soll der wirtschaftliche Bestand des Grundstücks nicht angegriffen werden. Der Gläubiger erhält lediglich im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung des Grundstücks Zugriff auf die laufenden Erträge und kann daraus seine Forderung befriedigen.
  
  Ungeachtet der Zwangsverwaltung kann ein Gläubiger, wenn seine Forderung rechtsverbindlich festgestellt (tituliert) ist, auch die Mieten beim Mieter direkt pfänden und vereinnahmen.
• Beantragt der Gläubiger die Zwangsversteigerung, beansprucht er den Erlös aus der endgültigen Verwertung des Grundstücks im Versteigerungsverfahren. Das Eigentum am Grundstück geht auf den neuen Eigentümer über. Der frühere Eigentümer verliert sein Eigentum.
• Die Teilungsversteigerung „zur Aufhebung einer Gemeinschaft“ wird durchgeführt, wenn sich eine Gemeinschaft (Eheleute, Erbengemeinschaft, Gesellschaft bürgerlichen Rechts) nicht über die Verwendung und Verwertung eines gemeinsamen Grundstücks einigen kann. Gleiches passiert, wenn der Gläubiger eines Miteigentümers versucht, über die Pfändung des Miteigentumsanteils das Grundstück zu versteigern und damit die Gemeinschaft aufzulösen. Im Wesentlichen folgt die Teilungsversteigerung den Regeln der Zwangsversteigerung.

Wichtig zu wissen: Haben Sie als Miterbe in einer Erbengemeinschaft ein Grundstück geerbt, kann ein Gläubiger des Erblassers auf das Grundstück zugreifen, indem er sich im Grundbuch eine Zwangshypothek eintragen lässt oder die Zwangsverwaltung beantragt. Zugleich kann der Gläubiger gegenüber der Erbengemeinschaft die Zwangsversteigerung betreiben und sich aus dem Erlös befriedigen. Die Teilungsversteigerung kommt hingegen in Betracht, wenn Sie oder ein anderer Miterbe die Erbengemeinschaft auseinandersetzen möchten und Sie sich untereinander nicht einig sind, wie Sie das Grundstück verwerten wollen. Zudem kann ein Gläubiger, der eine Forderung gegen einen Miterben hat, den Erbanteil des Miterben pfänden und zur Auflösung der Erbengemeinschaft im Rahmen der Auseinandersetzung des Nachlasses die Teilungsversteigerung betreiben.
 
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Wo werden Grundstücke versteigert?

Grundstücke werden bei demjenigen Amtsgericht versteigert, in dessen Grundbuchbezirk das Grundstück eingetragen ist. Teils ist den Bundesländern bestimmt, dass ein Amtsgericht für mehrere Amtsgerichte die Versteigerungen zentral durchführt. Der Versteigerungstermin erfolgt im Sitzungssaal des Gerichts. Zuständig für die Versteigerung ist ein Rechtspfleger.

Wo ist der Unterschied zwischen Grundstück und Immobilie?

Wird ein Grundstück versteigert, erhält der Meistbietende im Versteigerungstermin auch das Eigentum an dem Gebäude, das auf dem Grundstück steht. Es werden also keine Häuser versteigert, sondern Grundstücke, auf denen Häuser und sonstige Bauwerke stehen können. Deshalb ist im Versteigerungsrecht auch immer nur von einem Grundstück die Rede und nicht von einem Haus oder von einer Immobilie. Grundstücke sind unbebaute und bebaute Flächen. Außerdem unterliegen auch Erbbaurechte und Wohnungseigentum der Zwangsversteigerung.

Welche Verfahrenskosten entstehen bei der Zwangsversteigerung?

Die Verfahrenskosten für die Durchführung der Zwangsversteigerung richten sich nach dem Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie. Wird die Immobilie erfolgreich versteigert, werden die Verfahrenskosten aus dem Versteigerungserlös bezahlt.

Die Verfahrenskosten setzen sich bei einem beispielhaft angenommenen Verkehrswert des Grundstücks von 100.000 € aus folgenden Kostenfaktoren zusammen: …

• Gerichtskosten
  
  Wird die Zwangsversteigerung beantragt, muss das Gericht die Versteigerung formell in einem Beschluss einordnen. Die Antragskosten betragen 50 €.
  
  Ferner berechnet die Gerichtskasse auf der Grundlage des voraussichtlichen Verkehrswertes des Grundstücks nach Maßgabe des Gerichtskostengesetzes eine 0,5 Verfahrensgebühr für die Bearbeitung des Verfahrens, eine 0,5 Terminsgebühr für die Durchführung des mündlichen Versteigerungstermins und eine 0,5 Zuschlagsgebühr für die Erteilung und die Abrechnung des Zuschlags an den meistbietenden Interessenten. Daraus ergeben sich Gerichtskosten in Höhe von 1.694 €. Der Betrag ist vom demjenigen, der die Zwangsversteigerung beantragt, als Vorschuss an die Gerichtskasse zu zahlen. Der Vorschuss wird aus dem Erlös zurückerstattet.
  
  Die Zuschlagsgebühr hängt von der Höhe des Gebotes ab, wobei die bestehen bleibenden Rechte mitgerechnet werden.
  
  Beispiel: Beträgt das Meistgebot 100.000 € und bleibt eine Grundschuld von 20.000 € bestehen, rechnet das Gericht die Zuschlagsgebühr aus einem Wert von 120.000 € ab.
  
  Da der Ersteher als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden muss, erhebt das Grundbuchamt für den Eintrag eine Eintragungsgebühr, die sich nach dem gerichtlich festgesetzten Verkehrswert richtet. Ist der Ersteher mit dem Schuldner verheiratet oder verwandt, wird die beim normalen Kauf übliche Gebührenermäßigung (§ 60 Abs. II KostO) nicht gewährt. Die Eintragung im Grundbuch erfolgt erst, wenn der Ersteher die Grunderwerbsteuer bezahlt hat und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt.
  
  Um potentielle Interessenten zu informieren, muss der mündliche Versteigerungstermin veröffentlicht werden. Dazu wird der Versteigerungstermin im Gerichtsgebäude an der Gerichtstafel ausgehängt. Es liegt im Ermessen des Gerichts, ob es darüber hinaus die Veröffentlichung im Internet tätigt (Kosten ca. 100 - 200 €) oder die Öffentlichkeit über Zeitungsanzeigen, vornehmlich in der regionalen Tageszeitung, informiert (Kostenaufwand 1.000 – 1.500 €).
  
  Ungeachtet dessen stellen die Justizbehörden ein Portal „Zwangsversteigerungen“ im Internet bereit. Mit diesem Portal haben die Landesjustizverwaltungen eine Plattform zur Information über Zwangsversteigerungsverfahren geschaffen. Ab dem 01.03.2007 werden die Veröffentlichungen zu Zwangsversteigerungsverfahren über dieses Portal bekannt gemacht. Einige Amtsgerichte stellen auch Gutachten, Exposees und Fotos von Objekten zum Download bereit.
• Kosten für das Verkehrswertgutachten
  
  Der Verkehrswert der zu versteigernden Immobilie ist der wesentliche Faktor, um Interessenten zu finden und die Verfahrenskosten zu bemessen. Da das Gericht den Verkehrswert einer Immobilie selbst nicht einschätzen kann, muss es einen Sachverständigen beauftragen. Der Sachverständige erstellt ein Verkehrswertgutachten. Der Kostenaufwand für einen Sachverständigen hängt vom Wert der Immobilie und davon ab, mit welchem Aufwand der Sachverständige den Wert der Immobilie erfassen muss.
  
  Die Honorare werden auf Stundenbasis abgerechnet. Der Sachverständige muss die Immobilie vor Ort in Augenschein nehmen. Im Regelfall rechnet der Sachverständige pro Stunde 90 € ab. Oft sieht sich der Sachverständige veranlasst, sein Gutachten nachzubessern oder zu ergänzen, wenn Beteiligte das Gutachten inhaltlich oder formell beanstanden und dadurch den Arbeitsaufwand erhöhen. Erfahrungsgemäß ist mit etwa 1.000 - 3.000 € Gebühren zu rechnen.
• Gebühren für einen Rechtsanwalt
  
  Lässt sich der Antragsteller anwaltlich vertreten, berechnet der Anwalt auf der Grundlage des Rechtsanwaltsvergütungsgesetzes nach Maßgabe des Verkehrswertes für die Beantragung des Verfahrens eine 0,4-fache Verfahrensgebühr ab (811,58 €). Vertritt der Anwalt den Mandanten im mündlichen Versteigerungstermin, berechnet er eine zusätzliche 0,4 Terminsgebühr (811,58 €).

Im Ergebnis ergeben sich Gebühren, die sich beim angenommenen Verkehrswert des Grundstücks von 100.000 € je nach Ablauf des Versteigerungsverfahrens im Rahmen von ca. 3.755 € bis ca. 5.000 € bewegen. Über die Verfahrensgebühren wird nach Abschluss des Versteigerungsverfahrens im Detail abgerechnet.

Welche Zahlungspflichten ergeben sich für den neuen Eigentümer?

Wird dem meistbietenden Interessenten im Versteigerungstermin der Zuschlag erteilt, wird ein Verteilungstermin bestimmt. Der Verteilungstermin findet etwa acht Wochen nach der Versteigerung statt. Vor diesem Termin ist der Versteigerungserlös zzgl. 4 % Zinsen für die Zeit vom Zuschlag bis zum Verteilungstermin abzüglich der geleisteten Sicherheit rechtzeitig zu überweisen.Alternativ kann der Ersteher das Meistgebot auch direkt nach der Versteigerung in einem besonderen Verfahren beim Gericht hinterlegen. In diesem Fall braucht der Betrag nicht weiter verzinst zu werden.

Neben der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland bis zu 6,5 %) betragen die Erwerbsnebenkosten in der Zwangsversteigerung je nach Wert überschlägig beziffert etwa 0,7 % des Meistgebots. Dieses setzt sich aus den Gebühren für den Zuschlag und die Berichtigung des Grundbuches zusammen.

Ab dem Zuschlag trägt der Ersteher die öffentlichen Lasten (Grundsteuer). Da die Grundsteuer eine Jahresschuld ist, haftet der alte Eigentümer gegenüber der Gemeinde nur noch für die Grundsteuer des Jahres, bevor der Zuschlag erteilt wurde. Daran ändert sich auch nichts, dass die Grundsteuer üblicherweise in vier Raten jeweils im Quartal fällig wird. Ist der alte Eigentümer im Zahlungsverzug, muss die Gemeinde die Grundsteuer bis zum Tag vor dem Zuschlag beim Gericht anmelden und erhält diese dann aus dem Meistgebot ausgezahlt. Ab dem Tag des Zuschlags muss der Ersteher die restliche Jahressteuerschuld zahlen.

Der Ersteher haftet nicht für Verbrauchsgebühren des Vorgängers (Strom, Wasser, Gas, Kanal). Allerdings sollten beide Parteien zu Beweiszwecken ein sofortiges Ablesen der Zähler bewirken.

Wichtig zu wissen: Der Ersteher ist verpflichtet, dem Gericht seine Steuer-Identifikationsnummer mitzuteilen (§§ 18, 20 GrEStG). Kann der Ersteher mangels Finanzierung den Zuschlag nicht bezahlen, wird das Grundstück erneut versteigert. Antragsgegner ist dann der Ersteher als neuer Eigentümer.

Welche Rolle spielt das Verkehrswertgutachten in der Zwangsversteigerung?

Es spielt keine Rolle, welche Vorstellungen der Antragsteller bei einer Zwangsversteigerung oder der Eigentümer vom Verkehrswert des Grundstücks haben. Die Versteigerung kann nur auf einer verlässlichen Grundlage erfolgen. Da auch das Gericht nicht über die notwendige Sachkunde verfügt, ist es auf ein Verkehrswertgutachten angewiesen und wird einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen, ein solches Verkehrswertgutachten zu erstellen.

Der Sachverständige wird die Immobilie vor Ort aufsuchen und im Detail begutachten. Auch wenn sein Eindruck nachhaltiger ist, wenn er die Immobilie von außen und von innen einschätzen kann, hat er nicht das Recht, das Grundstück gegen den Willen des Eigentümers zu betreten. Eigentümer und Bewohner sind nicht verpflichtet, das Betreten des Grundstücks oder gar die Innenbesichtigung zu gestatten. Wird der Zutritt verweigert, kann der Sachverständige den inneren Zustand nur oberflächlich bewerten und ist auf Vermutungen und Auskünfte Dritter angewiesen.

Wer als Eigentümer jedoch den Zutritt verweigert, schadet sich meist selbst, da er damit im Hinblick auf seine Verbindlichkeiten auf die Chance verzichtet, einen besseren Verkehrswert festsetzen zu lassen und den potentiellen Versteigerungserlös zu erhöhen.

Nach der Inaugenscheinnahme der Immobilie erstellt der Sachverständige ein schriftliches Gutachten und übersendet das Gutachten dem Gericht. Das Gericht stellt das Gutachten allen Beteiligten (vornehmlich Eigentümer und Antragsteller, bei Bedarf auch sonstigen im Grundbuch eingetragenen Gläubigern) zur Verfügung und ermöglicht deren Stellungnahme. Soweit ein Beteiligter beanstandet, dass das Gutachten fehlerhaft erstellt wurde oder bestimmte Gegebenheiten nicht oder nicht angemessen berücksichtigt wurden, wird das Gericht den Sachverständigen erneut beauftragen, sein Gutachten zu überprüfen und gegebenenfalls nachzubessern. Den zusätzlichen Arbeitsaufwand rechnet der Sachverständige mit seinem Gebührensatz ab.

Sind alle Einwände berücksichtigt oder bleiben unbeachtlich, setzt das Gericht per Beschluss den Verkehrswert der Immobilie fest. Dieser Verkehrswertfestsetzungsbeschluss wird allen Beteiligten zugestellt. Im Regelfall wird sich das Gericht an den Feststellungen des Sachverständigen orientieren. Ist ein Beteiligter mit der Festsetzung des Verkehrswertes nicht einverstanden, kann er Einwände vortragen und den Wertfestsetzungsbeschluss des Gerichts mit der sofortigen Beschwerde anfechten. Das Gericht wird über die Einwände in der Beschwerde befinden und dazu gegebenenfalls den Sachverständigen erneut einbeziehen. Das Verfahren kann sich durch derartige Einwände teils erheblich verzögern.

Wie ermittelt der Sachverständige den Verkehrswert des Grundstücks?

Sachverständige ermitteln Verkehrswerte nach Maßgabe der Immobilienverkehrswertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Unbebaute Grundstücke werden im Vergleichswertverfahren nach den Bodenrichtwerten bewertet, die der Gutachterausschuss der Gemeinde vor Ort ermittelt, in der das Grundstück belegen ist (§ 16 ImmoWertV).

Der Verkehrswert von Ein- und Zweifamilienwohnhäusern, Wohnungseigentum sowie Teileigentum wird nach dem Sachwertverfahren ermittelt (§ 21 ImmoWertV). Beim Sachwertverfahren stellt der Gutachter fest, was es heute kosten würde, das Gebäude so herzustellen, wie es ursprünglich errichtet wurde. Dabei muss er Baumängel und Bauschäden sowie die Restnutzungsdauer des Gebäudes berücksichtigen. Auf den wirtschaftlichen Ertrag kommt es wegen der Eigennutzung nicht an.

Vermietete Immobilien werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet (§ 17 ImmoWertV). Danach ist ein Grundstück so viel wert, wie es an Miete einbringt. Der Mietertrag wird dazu kapitalisiert und richtet sich nach dem üblichen Vielfachen der erzielbaren Jahresmiete. Beträgt die Jahresmiete beispielsweise 20.000 €, ergäbe sich bei einem 15-fachen ein Kaufpreis von 300.000 €. Oder umgekehrt sollte sich ein Faktor ergeben, der im Durchschnitt beim etwa 20-fachen der Jahresmiete liegt. Dieser Kaufpreisfaktor kann in größeren Städten bei 25 und darüber hinaus liegen, während er bei Objekten auf dem Land erheblich geringer sein kann.

Wie wird im Versteigerungsverfahren ein Grundstück „zugeschlagen“?

Wer von einer Zwangsversteigerung betroffen ist oder Interesse daran hat, ein Grundstück im Zwangsversteigerungsverfahren zu ersteigern, sollte die grundliegenden Begriffe des Versteigerungsrechts kennen.

10 % Sicherheitsleistung

Wer im Versteigerungstermin ein Gebot abgeben möchte, muss zuvor eine Sicherheitsleistung in Höhe von 10 % des vom Gericht festgesetzten Verkehrswertes leisten. Diese Sicherheitsleistung kann wie folgt erbracht werden: …

• durch einen von einer Bank oder Sparkasse ausgestellten Verrechnungsscheck (auch Bundesbankscheck). Der Scheck darf von der Bank frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellt werden. Im Idealfall ist der Scheck auf den Tag der Versteigerung datiert.
• durch eine unbefristete und unbedingte Bürgschaft eines Kreditinstituts in Deutschland.
• durch vorherige Überweisung des Betrags auf das Konto der Gerichtskasse beim Versteigerungsgericht. Aus der Überweisung sollte das Aktenzeichen des Verfahrens, das zuständige Amtsgericht und der Tag des Versteigerungstermins hervorgehen. Auch sollte das Stichwort „Sicherheit“ verwendet werden.

Entscheidend ist, dass der überwiesene Betrag rechtzeitig vor dem Versteigerungstermin auf dem Konto der Gerichtskasse gebucht wird. Wichtig ist auch, dass der Kontoinhaber, der die Überweisung tätigt, mit dem späteren Bieter im Versteigerungstermin identisch ist, da die Sicherheitsleistung sonst nicht als erbracht angesehen werden kann. Wird der Zuschlag nicht erteilt, wird die Sicherheitsleistung nach dem Versteigerungstermin auf Anordnung des Gerichts von der Gerichtskasse zurück überwiesen.

Wichtig zu wissen: Die Sicherheitsleistung durch Bareinzahlung auf das Konto der Gerichtskasse oder zu Händen des Rechtspflegers im Versteigerungstermin ist ausgeschlossen.

Geringstes Gebot

Das Gericht setzt vor der Durchführung des mündlichen Versteigerungstermins das „geringste Gebot“ fest. Dies ist der niedrigste Betrag, der im Versteigerungstermin geboten werden darf. Ein geringeres Gebot muss der Rechtspfleger zurückweisen. Das geringste Gebot beträgt oft nur einige 1.000 €.

Das geringste Gebot umfasst die dem Anspruch des Gläubigers = Antragstellers vorhergehenden Rechte sowie die Kosten des Verfahrens der Zwangsversteigerung. Das geringste Gebot hat mit dem Verkehrswert nichts zu tun. Es geht rein um die Deckung der dem Recht des Gläubigers vorgehenden Rechte. Das geringste Gebot verringert sich deshalb auch nicht etwa in einem zweiten Termin des Versteigerungsverfahrens.

Hintergrund ist, dass ein höherrangiges Recht, das dem Recht des Gläubigers als Antragsteller vorgeht, nicht beeinträchtigt werden darf. Deshalb müssen höherrangige Rechte bestehen bleiben und müssen vom Erwerber übernommen werden. Diese Rechte belasten das Grundstück also weiter und müssen oder können durch den neuen Eigentümer durch Zahlung abgelöst werden. Alle im Grundbuch vorrangig eingetragenen Rechte müssen deshalb als bestehen bleibende Rechte in das geringste Gebot aufgenommen werden (z.B. öffentliche Lasten wie Grundsteuern, Wegerecht, Wohnrecht, erstrangige Grundschuld).

Wichtig zu wissen: Derjenige, der im Versteigerungstermin den Zuschlag erhält und neuer Eigentümer wird, haftet nicht für die Schulden des früheren Eigentümers. Tauchen nach der Versteigerung Handwerker auf, die gegen den früheren Eigentümer offene Rechnungen reklamieren, können diese nicht den neuen Eigentümer in Anspruch nehmen.

Zuschlagsgrenze „halber Verkehrswert“

Der Rechtspfleger darf im Versteigerungstermin den Zuschlag nicht erteilen, wenn weniger als die Hälfte des festgesetzten Verkehrswertes geboten wird. Der Interessent darf zwar weniger bieten, bekommt aber auf dieses Gebot keinen Zuschlag.

Ist die Versteigerung im ersten Termin daran gescheitert, dass das abgegebene Meistgebot weniger als 50 % des Verkehrswertes betragen hat, kann das Grundstück in einem weiteren Termin auch zu einem geringeren Preis zugeschlagen werden.

70 %-Grenze

Außerdem dürfen bestimmte Gläubiger verlangen, dass der Versteigerungstermin wiederholt wird, wenn nicht mindestens 70 % des Verkehrswertes geboten sind. Während die Zuschlagsgrenze „halber Verkehrswert“ vom Rechtspfleger auf jeden Fall zu beachten ist, wird die 70 % Grenze nur auf Antrag eines Gläubigers berücksichtigt. Der Antrag muss noch im Versteigerungstermin gestellt werden. Ist er zulässig, wird der Zuschlag nicht erteilt. Wurde der Zuschlag in einem früheren Termin aus diesem Grund versagt, ist der Antrag nicht mehr zulässig. Dann kann das Grundstück auch billiger zugeschlagen werden. Banken setzen als Gläubiger diese Option gerne als taktische Waffe ein, um Bietinteressenten zu höheren Geboten zu veranlassen.

Wurde der Zuschlag im ersten Termin nicht erteilt, findet ein neuer Termin statt, in dem die Mindestgrenzen nicht mehr gelten. Das Gericht weist bereits in der Bekanntmachung zum neuen Termin darauf hin. Reicht dem Gläubiger ein Gebot (auch über 70 % des Verkehrswertes) nicht aus, kann er den Zuschlag in jedem Fall noch immer verhindern, indem er bis zum Schluss der Versteigerung die einstweilige Einstellung des Verfahrens beantragt.

Was ist, wenn das Haus bewohnt ist?

Wohnt der Eigentümer mit seiner Familie im Haus, kann der neue Eigentümer nach dem Zuschlag die Räumung fordern und auch zwangsweise durchsetzen. Der Zuschlag ist einem Räumungsurteil vergleichbar. Will der Gläubiger räumen, benötigt er eine vollstreckbare Beschlussausfertigung, die er beim Versteigerungsgericht beantragen kann. Mit dieser Beschlussausfertigung kann der neue Eigentümer einen Gerichtsvollzieher mit der Räumungsvollstreckung beauftragen.

Es besteht wegen der Räumung zudem keine Kündigungsfrist. Der frühere Eigentümer muss das Haus sofort räumen und kann die Räumung allenfalls verzögern, wenn er aufgrund seiner Lebenssituation einen Härtefall geltend macht. Da der frühere Eigentümer damit rechnen musste, dass er nach dem Zuschlag das Grundstück räumen muss, kommt ein Härtefall nur ausnahmsweise in Betracht.Wird das Haus von einer Person bewohnt, die im Grundbuch mit einem Wohnrecht, einem Altenteil oder einem Nießbrauch eingetragen ist, darf die Person im Haus wohnen bleiben, wenn das Recht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen geblieben ist. Dies ist der Fall, wenn das Recht vorrangig vor dem Recht des Antragstellers eingetragen ist, der die Zwangsvollstreckung betrieben hat. Ist das Recht nach den Versteigerungsbedingungen jedoch erloschen, muss die berechtigte Person ausziehen.

Ist das Objekt vermietet, gilt auch insoweit der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“. Der Versteigerer muss ein Mietverhältnis so übernehmen, wie es besteht. Der Eigentümer tritt in ein bestehendes Mietverhältnis als neuer Vermieter ein. Er kann sich nur auf die allgemeinen Kündigungsfristen berufen, die sich aus dem Mietvertrag mit dem Mieter ergeben. Insbesondere kann er den Kündigungsgrund des Eigenbedarfs geltend machen, wenn er das Objekt selbst beziehen will oder für einen Haushalts- oder Familienangehörigen benötigt.

Wird das Objekt von einem Mieter mit einer längeren als der gesetzlichen Kündigungsfrist bewohnt, kann das Mietverhältnis nach dem Zuschlag ausnahmsweise mit der gesetzlichen und damit kürzeren Kündigungsfrist zum ersten möglichen Kündigungstermin nach dem Zuschlag gekündigt werden. Der neue Eigentümer hat ein Ausnahmekündigungsrecht. Handelt es sich um Wohnraum, ist außerdem ein gesetzlicher Kündigungsgrund erforderlich (z.B. Eigenbedarf). Wichtig ist, dass die Kündigung dem Mieter bis zum dritten Werktag im Monat, der dem Zuschlag folgt, zugehen muss. Dieses Ausnahmekündigungsgericht besteht nicht mehr, wenn der neue Eigentümer die Kündigung nach dem Zuschlag versäumt hat.

Welche Bedeutung hat eine Bietervollmacht?

Im Regelfall wird derjenige, der die Immobilie ersteigern möchte, persönlich den Versteigerungstermin wahrnehmen und Gebote abgeben. Wer sich jedoch im Versteigerungstermin vertreten lassen möchte, kann einer anderen Person eine Bietervollmacht erteilen. Dieser Weg empfiehlt sich, wenn der Interessent sich selbst nicht kompetent fühlt, seine Interessen im Versteigerungstermin zuverlässig wahrzunehmen oder den Termin zeitlich nicht wahrnehmen kann.

Eine Bietervollmacht muss öffentlich beglaubigt sein. Eine solche Beglaubigung erteilt jeder Notar, nicht aber ein Rechtsanwalt, der kein zugelassener Notar ist. Außerdem können bestimmte Sachbearbeiter bei der Gemeinde öffentlich beglaubigen. Der Vorteil beim Notar ist, dass der Notar das Schriftstück selbst anfertigt und der Vollmachtgeber nur noch unterschreiben und seine Unterschrift vom Notar beglaubigen lassen muss. Geht der Vollmachtgeber zur Beglaubigungsbehörde, muss er im Regelfall die Vollmacht selbst schreiben. Die Behörde beglaubigt nur die Unterschrift.Auf jeden Fall muss die Person, die die Vollmacht erteilt, persönlich beim Notar oder der Beglaubigungsbehörde erscheinen und sich bei der Unterschrift persönlich ausweisen. Die zu bevollmächtigte Person muss bei der Unterschriftsbeglaubigung selbst nicht anwesend sein. Natürlich kann sich der Vollmachtgeber von der bevollmächtigten Person im Hinblick auf deren Kompetenz im Versteigerungstermin begleiten lassen und durch diese Person Gebote abgeben.

Als Vollmachtnehmer kommt jede Person in Betracht, die geschäftsfähig ist und die Vertretung nicht gewerbsmäßig übernimmt. Minderjährige Personen können nicht bevollmächtigt werden.

Hat der Ersteher Gewährleistungsrechte?

Der Ersteher erwirbt als neuer Eigentümer die Immobilie so wie sie steht. § 56 Abs. III ZVG schließt jede Gewährleistung aus. Daran ändert sich auch nichts, dass der Bieter vorher kaum in der Lage war, sich umfassend über den Zustand des Grundstücks oder des Gebäudes zu informieren. Dazu gehören auch Risiken aus Altlasten. Auch rechtliche Mängel wie Baubeschränkungen, muss sich der neue Eigentümer zurechnen lassen. Selbst grobe Fehler im Sachverständigengutachten (z.B. fehlerhafte Berechnung der Wohnfläche) berechtigen nicht zur Anfechtung des Zuschlags. Lediglich dann, wenn der Gutachter vorsätzlich oder grob fahrlässig im Gutachten schwerwiegende Fehler gemacht hat, kommt eine Haftung gegenüber dem Ersteher in Betracht, wenn dieser aufgrund des Fehlers ein zu hohes Gebot abgegeben hat.

Zu guter Letzt

Zwangsversteigerungsverfahren sind komplexe und konfliktträchtige gerichtliche Auseinandersetzungen. Egal, in welcher Form Sie von der Zwangsversteigerung betroffen sind: Es wäre jedenfalls fahrlässig, ein solches Verfahren ohne anwaltliche Begleitung in die Wege zu leiten oder sich dagegen zur Wehr zu setzen. In dem Zeitpunkt, in dem Sie als Gläubiger bei Gericht das Versteigerungsverfahren beantragen, setzen Sie bereits strategische Wegmarken, die Sie im Verfahren kaum mehr verändern können. Gleiches gilt, wenn Sie als Schuldner betroffen sind. Auch hier gilt es umso mehr, bereits so früh als möglich darüber nachzudenken, wie Sie das Verfahren idealerweise vielleicht doch noch vermeiden können und, wenn es sich nicht vermeiden lässt, wie Sie vermeiden, endgültig unter die Räder zu kommen.