Notarkostenrechner: Notarkosten für Immobilienkauf, Grundschulden, Testament, GmbH-Gründung, ... berechnen

  Autor: Dr. jur. Stephan Seitz
Notare sind unabhängige, von den Bundesländern bestellte Träger eines öffentlichen Amtes zur Beurkundung von Rechtsvorgängen und anderen Aufgaben auf dem Gebiet der vorsorgenden Rechtspflege (§ 1 BNotO). Zu den wichtigsten Aufgaben der Notare gehören die Beurkundung von Grundbuch-, Nachlass- und Handels- und Vereinsregistersachen. Rechtsgrundlage ihrer Tätigkeit sind mithin die Bundesnotarordnung (BNotO) und das Beurkundungsgesetz (BeurkG). Die Gebühren werden nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) abgerechnet.
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Inhaltsverzeichnis: Darum geht es auf dieser Seite

Wann besteht eine Beurkundungspflicht

Bestimmte rechtlich relevante Vorgänge sind beurkundungspflichtig. Soll beispielsweise eine Immobilie verkauft werden, muss der Kaufvertrag notariell beurkundet werden. Ohne diese Beurkundung ist die Vereinbarung rechtsunwirksam und nichtig. Gleiches gilt für Erbverträge oder die Gründung von Kapitalgesellschaften.

Notare sind neutral und keine Interessenvertreter

Notare vertreten nicht die Interessen einer Partei, sondern sind unparteiische Betreuer derjenigen Personen, die einen Notar aufsuchen (§ 14 BNotO). Suchen Sie einen Notar auf, darf Sie der Notar nur über die rechtlichen Gegebenheiten eines Sachverhalts informieren. Er darf Vorschläge unterbreiten, wie Sie eine Beurkundung inhaltlich und formell gestalten sollten. Der Notar darf Sie aber nicht individuell nach Maßgabe Ihrer persönlichen Interessen beraten und dabei die Interessen eines anderen Beteiligten in den Hintergrund drängen oder gar beeinträchtigen. Soweit individueller Beratungsbedarf besteht, müssen Sie einen Rechtsanwalt aufsuchen. Anwälte sind anders als Notare Interessenvertreter ihrer Mandanten.

Notare haben Belehrungs- und Informationspflichten

Der Notar soll „den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts aufklären und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben“ (§ 17 BeurkG).

Dabei hat der Notar darauf zu achten, dass der Text so formuliert wird, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden. Er muss darauf achten, dass eine Partei nicht benachteiligt wird, wenn diese im Hinblick auf den Vertragstext keine Erfahrungen oder offensichtlich völlig falsche Vorstellungen hat. Das Ziel der Beurkundung sollte darin bestehen, dass der Vertragsinhalt rechtlich ausgewogen gestaltet wird und der Vertrag problemlos abgewickelt werden kann.

Wie ist der Ablauf eines Notartermins?

Soll beispielsweise der Verkauf einer Immobilie beurkundet werden, empfiehlt sich zur Vorbereitung des Notartermins, den Notar stichwortartig zu informieren, was zu welchen Bedingungen beurkundet werden soll. Dazu sind dem Notar die Personalien von Käufer und Verkäufer mitzuteilen sowie die Daten, die das Grundstück betreffen. Zur Sicherheit sollte der Notar das Grundbuch einsehen.

Vor der Beurkundung muss der Notar die Parteien über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und darauf achten, dass insbesondere unerfahrene und ungewandte Beteiligte angemessen informiert werden. Sind Sie Verbraucher, ist der Notar gehalten, den Entwurf des Vertragstextes möglichst zwei Wochen vor der Beurkundung zur Einsichtnahme zu übersenden. Kann die Frist aus guten Gründen auf ausdrücklichen Wunsch der Beteiligten nicht eingehalten werden, sind die Gründe dafür in der Niederschrift anzugeben.

Grund ist, dass das Gesetz Verkäufer und Erwerber vor übereilten Entschlüssen schützen möchte. Wer sich erstmals im Notartermin mit dem zu beurkundenden Text auseinandersetzen muss, ist kaum in der Lage, die Tragweite der Formulierungen im Text zu überblicken oder einzuschätzen.

Zum Notartermin müssen die Parteien unter Vorlage ihres Personalausweises oder Reisepasses persönlich erscheinen. Ist eine Partei juristische Person (GmbH, e. V.) muss der Vertreter zum Nachweis seiner Vertretungsbefugnis einen Auszug aus dem Handels- oder Vereinsregister vorlegen.

Der Notar ist verpflichtet, den Text der Vertragsurkunde im Beisein der Parteien laut vorzulesen. Es empfiehlt sich, dass die Parteien den Entwurf der Urkunde im Vorfeld gelesen und auch im Notartermin vor Augen haben. Der Notar wird und muss entstehende Fragen im Termin beantworten. Er kann eventuelle Änderungswünsche jederzeit berücksichtigen, so dass die Parteien erst den korrigierten endgültigen Text unterschreiben. Auch wenn die Parteien den Text bereits vorher zur Kenntnis erhalten haben, muss der Notar den Text laut vorlesen. Die Parteien können auch in Kenntnis des Urkundentextes nicht darauf verzichten.

Wie berechnen Notare die Gebühren für eine Beurkundung?

Notare rechnen ihre Gebühren nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) ab. Sie sind verpflichtet, ihre Tätigkeiten nach den gesetzlich vorgegebenen Gebühren abzurechnen und dürfen die Gebühren weder unterschreiten noch überschreiten (§ 17 GNotKG). Notargebühren sind also nicht verhandelbar. Die Höhe der Gebühren hängt von der Beurkundung im Detail ab. Die einzelnen Dienstleistungstätigkeiten sind im Gerichts - und Notarkostengesetz mit den dafür maßgeblichen Gebührenansätzen aufgeführt. Pauschale Angaben sind nicht möglich.

Beispiel Verkauf einer Immobilie: Verkaufen Sie eine Immobilie, berechnen sich die Gebühren des Notars nach der Höhe des Kaufpreises und danach, welche Dienstleistungen der Notar erbringen muss, um den Kaufvertrag abzuwickeln und die Eintragungen im Grundbuch herbeizuführen. Pauschal lassen sich Notargebühren mit ca. 1,5 Prozent des Kaufpreises beziffern.Für den Entwurf und die Beurkundung des Kaufvertrages berechnet der Notar den zweifachen Gebührenansatz einer Beurkundungsgebühr (Kostenverzeichnis Nr. 21100 GNotKG). Diese beträgt bei einem Kaufpreis bis zu 250.000 € die zweifache Gebühr = 1.070 EUR zuzüglich Mehrwertsteuer und Auslagen.

Zur Abwicklung eines Immobilienkaufvertrages muss der Notar im Regelfall die örtliche Gemeinde anschreiben und den Verzicht auf deren gesetzliches Vorkaufsrecht einholen. Außerdem muss er eventuell noch im Grundbuch eingetragene Grundstücksgläubiger auffordern, eine eingetragene Grundschuld bei einem eigenen Notar löschen zu lassen oder die notariell beurkundete Löschungsbewilligung an das Notariat zu übersenden. Für diese Dienstleistungen kann der Notar nach Maßgabe des Kaufpreises zusätzlich jeweils eine halbe Vollzugsgebühr = 267,50 € berechnen (Kostenverzeichnis Nr. 22110 GNotKG).

Zu den Aufgaben des Notars gehört es, auch die Abwicklung des Kaufvertrages zu betreuen sowie die Eigentumsumschreibung im Grundbuch zu veranlassen. Er kann insoweit eine weitere halbe Betreuungsgebühr (im Beispiel weitere 267,50 €) in Rechnung stellen (Kostenverzeichnis Nr. 22200 GNotKG).

Für Porto und Kommunikation fällt im Regelfall eine Kostenpauschale von 20 EUR sowie eine Dokumentenpauschale für die Anfertigung von Kopien von ca. zehn Euro an. Auf den Nettobetrag insgesamt ist die gesetzliche Mehrwertsteuer mit 19 % aufzuschlagen.

Mit Zunahme des Kaufpreises sinken die Notargebühren degressiv. Ein höherer Kaufpreis verursacht also relativ weniger Notarkosten als ein geringerer Kaufpreis. Die Gebühr deckt die Beratung zur Gestaltung des Kaufvertrages, den Entwurf des Kaufvertrages sowie die Beurkundung im Notartermin bei gleichzeitiger persönlicher Anwesenheit der Vertragsparteien ab.Wickelt der Notar auf Wunsch der Beteiligten auch die Zahlung des Kaufpreises ab und zahlt der Erwerber den Kaufpreis auf ein Notaranderkonto, kann der Notar hierfür eine halbe Treuhandgebühr berechnen (Kostenverzeichnis Nr. 22201 GNotKG).

Für die Abwicklung des Vorgangs im Grundbuch berechnet die Gerichtskasse für die Eintragung der Auflassungsvormerkung 267,50 € sowie die Eintragung des neuen Eigentümers 535 €.Im Beispiel ergeben sich bei einem Kaufpreis von 250.000 EUR insgesamt ci. 2.761,25 € Gebühren.

Will der Käufer zur Finanzierung des Kaufpreises ein Bankdarlehen beantragen, muss er zugunsten der Bank eine Grundschuld bestellen und ins Grundbuch eintragen lassen. Für die Beurkundung der Grundschuld rechnet der Notar eine volle Beurkundungsgebühr ab. Sie beträgt bei einem Kaufpreis von 250.000 € = 535 € (Kostenverzeichnis Nr. 21200 GNotKG). Da die Grundschuld im Interesse des Käufers bestellt wird, trägt er auch die Kosten.

Wer trägt beim Immobilienkaufvertrag die Notargebühren?

Verkaufen Sie eine Immobilie, trägt im Regelfall der Erwerber die Gebühren des Notars für die Beurkundung des Kaufvertrages. Es ist daher üblich, dass der Erwerber auch den Notar seines Vertrauens selbst bestimmen darf. Abweichende Vereinbarungen über die Verteilung der Gebühren sind im Einzelfall jederzeit möglich und sollten dann aber auch im Kaufvertrag dokumentiert werden.

Da Sie als Verkäufer das Grundstück dem Erwerber lastenfrei übergeben müssen, ist auch Ihre Aufgabe als Verkäufer, die Löschungsbewilligung des Grundschuldgläubigers für eine eventuell noch im Grundbuch eingetragene Grundschuld einzuholen. Diese Löschungskosten tragen Sie daher ausschließlich selbst. Die Höhe der dafür anfallenden Notargebühren berechnet war sich nach der Höhe der Grundschuld.

Die Alternative kann darin bestehen, dass Sie die Grundschuld im Grundbuch nicht löschen lassen, sondern in notarieller Form an den Erwerber abtreten. Dann braucht der Erwerber in Höhe der eingetragenen Grundschuld keine neue Grundschuld zu bestellen und spart die Beurkundungskosten für die Beurkundung und Eintragung einer neuen Grundschuld im Grundbuch.

Praxistipp: Verzichten Sie darauf, als Verkäufer mit dem Erwerber oder umgekehrt als Erwerber mit dem Verkäufer in gegenseitiger Absprache einen geringeren Kaufpreis notariell zu beurkunden, um Notargebühren und Grunderwerbsteuer zu sparen. Ihr Risiko besteht darin, dass die andere Partei später nichts mehr von dieser Absprache wissen möchte und Sie sich insbesondere als Verkäufer nur darauf berufen können, was Sie notariell dokumentiert haben. Vor allem riskieren Sie, sich des Verdachts des Steuerbetruges auszusetzen.

Beispiel Beantragung eines Erbscheins: Benötigen Sie zum Nachweis Ihrer Erbfolge (insbesondere zur Eigentumsumschreibung einer Immobilie im Grundbuch) einen Erbschein, beurkundet der Notar Ihren Antrag an das Nachlassgericht. Ihre Angaben müssen Sie zudem eidesstattlich versichern. Der Notar berechnet seine Gebühren nach dem Geschäftswert. Der Geschäftswert ist der mutmaßliche Wert des Nachlasses. Beträgt der Geschäftswert beispielsweise 125.000 €, ergibt sich bei einem Gebührensatz von 1,0 Gebühr (Kostenverzeichnis Nr. 23300 GNotKG) für Ihre eidesstattliche Versicherung zur Erteilung eines Erbscheins eine Gebühr von 327 EUR. Der Erbscheinsantrag selbst wird nicht zusätzlich abgerechnet.

Beispiel Erbauseinandersetzung: Hinterlässt ein Erblasser mehrere Erben, wird der gesamte Nachlass deren gemeinschaftliches Vermögen, das die Erben als Erbengemeinschaft verwalten. Eine Erbengemeinschaft ist daher nicht auf Dauer angelegt, sondern wird regelmäßig auseinandergesetzt. Ungeachtet einer gerichtlichen Auseinandersetzung empfiehlt sich im Regelfall die Beurkundung eines Erbauseinandersetzungsvertrages bei einem Notar. Geht es beispielsweise darum, dass zwei Erben die beiden vom Erblasser hinterlassenen Grundstücke unter sich aufteilen möchten, rechnet der Notar seine Gebühren nach dem Verkehrswert beider Grundstücke ab. Die Abrechnung erfolgt mit einem Gebührensatz von einer 2,0 Gebühr (Kostenverzeichnis Nr. 21100 GNotKG).

Zu guter Letzt

Die Tätigkeiten der Notare und die Ablichtung der Notargebühren sind gesetzlich sehr detailliert geregelt. Sie können daher bereits im Vorfeld mit einem Notarkostenrechner überschlägig feststellen, mit welchen Gebühren Sie bei bestimmten Beurkundungsvorgängen rechnen müssen. Im Zweifel erhalten Sie die Auskünfte auch von Ihrem Notar.