Notarkosten Hauskauf berechnen

Notarkosten Hauskauf: Wie hoch sind die Gebühren?

Notarkosten und Grundbuchkosten sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt. Alle Notare erheben daher für dieselbe Leistung identische Gebühren; Verhandlungen sind ausgeschlossen. Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerprovision sind keine Notarkosten und fallen zusätzlich an.

Orientierungswerte: Notarkosten und Grundbuchkosten

Die Spanne für Notarkosten Hauskauf ergibt sich aus wertabhängigen Gebührentabellen: Mit steigendem Kaufpreis wachsen die Gebühren absolut, prozentual aber leicht degressiv. Zusammen mit Grundbuchkosten sollten Sie pauschal etwa 1,5 % des Kaufpreises als Erwerbsnebenkosten für Notar und Grundbuchamt reservieren.

Notargebühren beim Hauskauf werden als Wertgebühren nach dem Kaufpreis berechnet. Typisch sind ca. 1 % Notarkosten und ca. 0,5 % Grundbuchkosten; damit liegt der Gesamtansatz häufig bei rund 1,5 % des Kaufpreises. Es handelt sich um Näherungswerte, die sich aus den Tabellengebühren ergeben; im Einzelfall können die Kosten leicht darüber oder darunter liegen. Weitere Nebenkosten – insbesondere Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland ca. 3,5–6,5 %) und eine mögliche Maklercourtage – kommen zusätzlich hinzu und sind von den Notarkosten zu trennen.

• Notargebühren (Beurkundung): etwa 1,0 % des Kaufpreises als grobe Orientierung.
• Grundbuchkosten (Vormerkung & Umschreibung): rund 0,5 % des Kaufpreises.
• Weitere Nebenkosten: Grunderwerbsteuer (ca. 3,5–6,5 %) und ggf. Maklerprovision sind nicht Teil der Notarkosten.

Beachten Sie, dass einzelne Zusatzleistungen (z. B. Grundschuldbestellung oder ein Treuhandkonto) zusätzliche Gebühren auslösen. Diese Posten werden im weiteren Verlauf des Beitrags erläutert und können die Gesamtsumme erhöhen, ohne die Grundregel (~1,5 %) grundsätzlich zu verändern.

Beispielrechnung: Notarkosten inkl. Grundschuldeintragung bei verschiedenen Kaufpreisen

Konkrete Beispiele machen die Größenordnung greifbar: Bei 150.000 €, 300.000 € und 600.000 € zeigen sich steigende absolute Beträge, während der prozentuale Anteil der Notarkosten beim Haus kaufen leicht sinkt. Bei Finanzierung erhöht eine Grundschuldbestellung zusätzlich die Notar- und Grundbuchkosten.

Die folgende Übersicht nutzt gerundete Richtwerte als Planungsgröße. Sie trennt Notarkosten und Grundbuchkosten – für individuelle Zahlen steht der oben eingebundene RECHNER.APP Notarkosten-Online-Rechner bereit, der Ihnen in Sekunden eine detaillierte Kalkulation erstellt.

(Alle Werte inkl. MwSt., exkl. Grunderwerbsteuer und Maklerkosten; Beispiele/Näherungswerte.)

Die Werte dienen als Orientierung und können je nach Einzelfall (z. B. zusätzliche Beurkundungen, Finanzierung, Anderkonto) abweichen. Nutzen Sie die Tabelle, um Ihre Eigenkapitalreserve realistisch zu planen und Überraschungen beim Kosteneingang zu vermeiden.

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Notarkosten berechnen: Gebühren nach GNotKG

Die Berechnung der Notarkosten richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der sogenannte Geschäftswert, beim Hauskauf in der Regel der Kaufpreis. Daraus ergeben sich feste Gebührensätze und zusätzliche Auslagen; eine Verhandlung der Preise ist gesetzlich ausgeschlossen.

Geschäftswert als Berechnungsgrundlage

Der Geschäftswert ist die zentrale Größe bei der Berechnung von Notarkosten und entspricht beim Immobilienkauf dem vereinbarten Kaufpreis. Je höher dieser Wert, desto höher die Gebührensumme, wobei die Steigerung degressiv verläuft.

Das GNotKG sieht feste Tabellen vor, die den Gebührenbetrag je Geschäftswert bestimmen. Bei 200.000 € liegt die einfache Gebühr niedriger als bei 400.000 €, jedoch nicht doppelt so hoch. Dadurch zahlen Käufer großer Immobilien zwar absolut mehr, prozentual aber etwas weniger.

Gebühren und Auslagen im Notarvertrag

Die Notarkostenrechnung setzt sich aus mehreren Positionen zusammen: Hauptgebühren, Zusatzgebühren und Auslagen. Kern ist die Beurkundungsgebühr für den Kaufvertrag. Hinzu kommen z. B. eine Vollzugsgebühr für Anträge an Ämter und eine Betreuungsgebühr für die Überwachung des Zahlungsflusses. Auslagen für Porto und Kopien werden pauschal berechnet.

• Beurkundungsgebühr: Hauptgebühr (häufig zweifacher Satz) nach Kaufpreis.
• Vollzugsgebühr: Für Anträge beim Grundbuchamt oder Behörden (0,5-facher Satz).
• Betreuungsgebühr: Für Überwachung und Abwicklung bis zur Eigentumsumschreibung (0,5-facher Satz).
• Grundschuldgebühr: Zusätzliche Kosten, wenn eine Finanzierung beurkundet wird.
• Auslagen: Pauschale für Porto und Kopien; jeweils zuzüglich Mehrwertsteuer.

Darüber hinaus entstehen Gerichtskosten für das Grundbuchamt. Diese werden separat in Rechnung gestellt, aber oft durch den Notar veranlasst.

Mehrwertsteuer auf Notarkosten

Auf die Gebühren des Notars fällt die gesetzliche Mehrwertsteuer von 19 % an. Auslagen wie Porto und Kopien sind ebenfalls steuerpflichtig, während durchlaufende Kosten wie Grundbuchgebühren ohne Umsatzsteuer weitergereicht werden.

In der Rechnung wird die Steuer gesondert ausgewiesen, sodass Sie erkennen können, welcher Teil der Kosten auf die Mehrwertsteuer entfällt. Für private Käufer ist diese Mehrwertsteuer endgültig; nur Unternehmen können sie als Vorsteuer geltend machen.

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Notar beim Hauskauf: Aufgaben, Unterlagen, Fristen

Der Notar übernimmt beim Hauskauf zentrale Aufgaben: Er erstellt und beurkundet den Kaufvertrag, kümmert sich um Grundbucheinträge und begleitet die gesamte Abwicklung. Käufer und Verkäufer müssen bestimmte Unterlagen bereitstellen; außerdem gelten Fristen für Rechnungen und Eintragungen, die regional variieren können.

Aufgaben des Notars beim Immobilienkauf

Der Notar ist eine neutrale Instanz und sorgt dafür, dass der Immobilienkauf rechtssicher abläuft. Seine Leistungen beginnen bei der Erstellung des Vertragsentwurfs und enden erst, wenn der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen ist. Damit decken die Notarkosten eine Vielzahl von Leistungen ab.

• Kaufvertragsentwurf: Sammeln aller Daten und Erstellen des Vertrags.
• Beurkundung: Vorlesen und Erläutern des Vertrags, Unterschrift der Parteien.
• Auflassungsvormerkung: Eintrag ins Grundbuch zur Sicherung des Käufers.
• Behördengänge: Abfrage des Vorkaufsrechts bei Gemeinden, Mitteilung an Banken.
• Kaufpreisfälligstellung: Mitteilung an den Käufer, wann gezahlt werden darf.
• Eigentumsumschreibung: Antrag auf endgültige Eintragung des Käufers im Grundbuch.
• Grundschuld: Beurkundung und Eintragung einer Finanzierung, falls erforderlich.

Wichtige Unterlagen für den Notartermin

Für den Termin beim Notar müssen Käufer und Verkäufer bestimmte Dokumente vorlegen. Diese Unterlagen ermöglichen die eindeutige Identifikation und die reibungslose Beurkundung des Kaufvertrags.

• Personalausweis oder Reisepass: Pflicht zur Identitätsprüfung.
• Grundbuchauszug: Aktueller Auszug mit Eigentums- und Belastungsübersicht.
• Finanzierungsdaten: Angaben zur Darlehenshöhe und Bank für eine Grundschuld.
• Steuer-Identifikationsnummer: Notwendig für die Meldung an das Finanzamt.
• Notarvollmacht: Bei Abwesenheit eines Beteiligten ist eine beglaubigte Vollmacht erforderlich.

Dauer der Kaufabwicklung und Zahlungsfristen

Nach der Beurkundung dauert es mehrere Wochen, bis der Käufer als Eigentümer eingetragen wird. Erfahrungswerte: Der Notar versendet oft innerhalb von 1–2 Wochen seine Rechnung mit üblicher Zahlungsfrist von 14 Tagen; parallel erfolgen Vormerkung und behördliche Abfragen.

Die Kaufpreiszahlung ist erst nach Mitteilung des Notars fällig, häufig 4–6 Wochen nach Beurkundung. Die endgültige Eigentumsumschreibung erfolgt in der Regel nach Zahlung und Bearbeitung durch das Grundbuchamt innerhalb von 1–3 Monaten. (Fristen können je nach Auslastung von Notariat und Grundbuchamt abweichen.)

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Planen Sie frühzeitig rund 1,5 % des Kaufpreises für Notar- und Grundbuchkosten ein und rechnen Sie zusätzlich mit der Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %) sowie möglicher Maklerprovision. Sparpotenzial besteht nur bei Zusatzleistungen: Prüfen Sie, ob eine Übernahme der bestehenden Grundschuld möglich ist statt Löschung und Neueintragung, und vermeiden Sie ein Notaranderkonto, wenn kein rechtliches Sicherungsinteresse vorliegt. Nutzen Sie einen Notarkosten-Rechner zur Vorkalkulation, prüfen Sie die Notarrechnung genau und zahlen Sie fristgerecht, um Verzögerungen bei der Eigentumsumschreibung zu vermeiden.

Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz

Notarkosten: Zahlung, Übernahme und Steuern

Üblicherweise trägt der Käufer die Notarkosten und die Gebühren für das Grundbuchamt. Der Verkäufer übernimmt oft die Löschung eigener Grundschulden. Steuerlich lassen sich die Kosten beim selbstgenutzten Eigenheim nicht absetzen; bei vermieteten Immobilien sind sie im Rahmen der Abschreibung (AfA) berücksichtigungsfähig.

Wer zahlt die Notarkosten beim Hauskauf?

In der Praxis trägt fast immer der Käufer die Notarkosten für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Grundbuchkosten. Verkäufer zahlen meist nur die Löschung ihrer alten Grundschuld. Rechtlich sind jedoch beide Parteien gegenüber dem Notar gesamtschuldnerisch verpflichtet, sodass dieser im Zweifel auch den Verkäufer in Anspruch nehmen könnte.

• Käufer: Notar- und Grundbuchkosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung.
• Verkäufer: Gebühren für die Löschung eigener Grundschulden.
• Vertragliche Vereinbarung: Abweichungen sind möglich, wenn sie ausdrücklich im Kaufvertrag festgehalten werden.
• Gesamtschuld: Beide Parteien haften dem Notar gegenüber für die Begleichung der Rechnung; in der Praxis macht der Notar seine Forderung nahezu ausschließlich beim Käufer geltend.

Sind Notarkosten beim Hauskauf steuerlich absetzbar?

Für selbstgenutzte Immobilien können Notarkosten steuerlich nicht abgesetzt werden. Sie zählen zu den privaten Anschaffungskosten und wirken sich in der Einkommensteuer nicht aus. Bei vermieteten Immobilien zählen Notarkosten zu den Anschaffungsnebenkosten und erhöhen die Abschreibungsbasis des Gebäudes; sie werden daher nicht sofort, sondern über die Nutzungsdauer (AfA) berücksichtigt.

• Eigennutzung: Keine Absetzbarkeit; die Kosten sind privat.
• Vermietung: Anschaffungsnebenkosten/Werbungskosten, die über die Gebäudeabschreibung wirken.
• Betriebliche Immobilie: Notarkosten sind Betriebsausgaben und sofort oder über AfA abziehbar – je nach Zuordnung.
• Verkauf (Hinweis): Bei steuerpflichtigen Veräußerungen können Notarkosten ggf. als Veräußerungskosten angesetzt werden.

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Notarkosten senken: Spartipps und Notaranderkonto

Die Gebührenhöhe selbst ist nicht verhandelbar, da sie gesetzlich im GNotKG geregelt ist. Einsparungen ergeben sich nur, wenn Sie bestimmte Zusatzleistungen vermeiden oder Kostenstellen optimieren – etwa beim Notaranderkonto, bei der Löschung von Grundschulden oder durch eine Grundschuldübernahme.

Notaranderkonto: Wann sinnvoll und welche Kosten?

Ein Notaranderkonto ist ein Treuhandkonto, über das der Kaufpreis abgewickelt wird. Es ist nur zulässig, wenn ein berechtigtes Sicherungsinteresse besteht (z. B. komplexe Auszahlungen an mehrere Gläubiger). Im Regelfall erfolgt die Zahlung direkt an den Verkäufer oder dessen Bank.

Die Einrichtung eines Notaranderkontos verursacht zusätzliche Gebühren (Treuhandgebühr, Wertgebühr nach Kaufpreis). Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 300.000 € entstehen rund 635 € zuzüglich Mehrwertsteuer. Die Gebührenhöhe richtet sich stets nach dem Kaufpreis; bei höheren Kaufpreisen steigen die Kosten entsprechend. Nutzen Sie ein Anderkonto nur, wenn es rechtlich oder praktisch unbedingt erforderlich ist.

Was kostet die Löschung einer Grundschuld?

Ist auf der Immobilie noch eine Grundschuld des Verkäufers eingetragen, muss diese meist gelöscht werden. Die Kosten richten sich nach der Höhe der eingetragenen Grundschuld. Richtwert: ca. 0,2 % des eingetragenen Grundschuldbetrags (für Notar und Grundbuchamt zusammen).

Kann der Käufer die Grundschuld des Verkäufers übernehmen?

Statt eine Grundschuld zu löschen und neu einzutragen, kann der Käufer die bestehende Grundschuld übernehmen (Abtretung). Voraussetzung ist die Zustimmung der Bank des Verkäufers. Für die Abtretung fallen Notar- und Grundbuchgebühren an, die meist deutlich geringer sind als die Kosten einer Löschung plus Neueintragung.

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Kaufnebenkosten beim Hauskauf & Notarkosten-Rechner

Notarkosten sind Teil der gesamten Kaufnebenkosten, die beim Erwerb einer Immobilie anfallen. Dazu gehören auch Grunderwerbsteuer und ggf. Maklerprovision. Die Bandbreite hängt stark von der Grunderwerbsteuer im jeweiligen Bundesland und der Höhe der Maklerprovision ab. Für eine realistische Planung hilft der integrierte RECHNER.APP Notarkosten-Rechner, der alle Nebenkosten in Sekunden berechnet.

Notarkosten im Rahmen der Kaufnebenkosten

Zu den typischen Kaufnebenkosten zählen Notar- und Grundbuchkosten mit zusammen etwa 1,5 % des Kaufpreises. Hinzu kommt die Grunderwerbsteuer, die je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % beträgt. Falls ein Makler beteiligt ist, entsteht eine Provision von bis zu 7 % des Kaufpreises, meist hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt.

Insgesamt ergeben sich so Nebenkosten von 10–15 % des Kaufpreises. Diese Werte sind entscheidend für die Finanzierungsplanung und sollten als Eigenkapital eingeplant werden.

Notarkosten-Rechner: Kosten vorab ermitteln

Der RECHNER.APP Notarkosten-Rechner ermittelt die voraussichtlichen Kosten für Notar und Grundbuch individuell. Sie geben lediglich den Kaufpreis und den Betrag der Grundschuld ein. Das Tool berücksichtigt automatisch die Gebührentabellen des GNotKG und zeigt in Sekunden die Gesamtsumme der Nebenkosten an.

So können Sie verschiedene Szenarien durchspielen – etwa den Vergleich mit und ohne Grundschuld oder die Auswirkung eines höheren Kaufpreises. Damit haben Sie schon vor dem Kaufvertrag volle Kostentransparenz und können Ihr Eigenkapital realistisch kalkulieren.

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• Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare

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