Erbschaftssteuer Immobilien berechnen

Erbschaftssteuer Immobilien berechnen – Schritt-für-Schritt

Die Erbschaftssteuer Immobilien berechnen Sie in drei Etappen:

• Zuerst wird der gemeine Wert (§ 9 BewG) der Immobilie festgestellt,
• dann wird der persönliche Freibetrag je Steuerklasse abgezogen,
• anschließend greifen die gestaffelten Steuersätze.

Der RECHNER.APP Erbschaftssteuer-Rechner berechnet Ihnen in Sekunden eine unverbindliche Schätzung.

Verkehrswert der Immobilie ermitteln

Der gemeine Wert ist der Marktwert zum Todestag – also der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr erzielbar wäre. Er bildet die Basis, egal ob Sie die Erbschaftssteuer Haus berechnen oder die Erbschaftssteuer Grundstück berechnen. Der früher genutzte Begriff »Bedarfswert« ist historisch; heute zählt der gemeine Wert nach BewG.

Zur Wertermittlung kommen Vergleichs-, Ertrags- oder Sachwertverfahren in Betracht. Nutzen Sie aktuelle Vergleichspreise, Bodenrichtwerte und – bei Mietobjekten – Mieten und Liegenschaftszinssätze. Hält der Finanzamt-Wert nicht mit dem Markt Schritt, kann ein unabhängiges Verkehrswertgutachten einen niedrigeren gemeinen Wert belegen.

Freibetrag und Steuerklasse bestimmen

Nachdem der Immobilienwert feststeht, ziehen Sie den persönlichen Freibetrag (§ 16 ErbStG) ab und ordnen den Erwerb der Steuerklasse (§ 15 ErbStG) zu. Besteuert wird nur der Teil über dem Freibetrag. Enge Angehörige (Klasse I) haben hohe Freibeträge, entfernte Erben (Klasse II/III) deutlich weniger.

Freibeträge im Überblick:

• Ehegatte/Lebenspartner: 500.000 € (Klasse I)
• Kinder/Stiefkinder: 400.000 € (Klasse I)
• Enkel: 200.000 €; 400.000 € nur, wenn das eigene Elternteil tatsächlich verstorben ist (Klasse I)
• Eltern/Großeltern beim Erwerb von Kindern/Enkeln: 100.000 € (Klasse I)
• Geschwister, Nichten/Neffen u. a.: 20.000 € (Klasse II)
• Nicht Verwandte: 20.000 € (Klasse III)

Steuersätze staffelweise anwenden

Auf den steuerpflichtigen Erwerb (Wert über Freibetrag) wenden Sie die Tarifstufen nach § 19 ErbStG an. In Klasse I reichen die Sätze von 7 % bis 30 %, in Klasse II von 15 % bis 43 %, in Klasse III von 30 % bis 50 %. In Klasse III gilt der Höchstsatz von 50 % bereits ab 13 Mio. € und auch darüber.

Erbschaftssteuer Immobilien berechnen – Online-Rechner nutzen

Mit dem RECHNER.APP Erbschaftssteuer-Rechner geben Sie Immobilienwert und Verwandtschaftsverhältnis ein, der Rechner ermittelt automatisch Steuerklasse, Freibetrag und die Staffelberechnung. So können Sie die Erbschaftssteuer Immobilien berechnen und Varianten durchspielen – etwa geerbtes Haus vs. geerbtes Grundstück.

Nutzen Sie den Rechner für schnelle Szenarien (z. B. abweichender Verkehrswert, anderer Erbe). Das Ergebnis ist eine qualifizierte Schätzung; rechtlich bindend ist der Steuerbescheid des Finanzamts.

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Steuervergünstigungen für geerbte Immobilien (Haus & Grundstück)

Für Immobilienerben gibt es Begünstigungen, die die Erbschaftssteuer reduzieren oder vermeiden. Kernfälle sind die Familienheim-Befreiung (§ 13 Abs. 1 Nr. 4 ErbStG), der 90-%-Ansatz bei vermieteten Wohnimmobilien (§ 13d ErbStG) sowie der Abzug von Nachlassverbindlichkeiten (§ 10 ErbStG). Wer die Erbschaftssteuer Immobilien berechnen will, sollte diese Hebel früh prüfen.

Familienheim: Steuerbefreiung unter Bedingungen

Ein zu Wohnzwecken selbst genutztes Familienheim bleibt beim Ehegatten oder Kind steuerfrei, wenn der Erblasser dort bis zum Tod gewohnt hat, der Erbe unverzüglich (Regelwert: 6 Monate) einzieht und die Eigennutzung 10 Jahre anhält. Bei Kindern ist die Befreiung auf 200 m² Wohnfläche begrenzt.

Die Befreiung ist strikt: Verkauf/Vermietung innerhalb von 10 Jahren führt regelmäßig zur rückwirkenden Steuerpflicht. Ferienobjekte und sofort veräußerte Immobilien erfüllen die Voraussetzungen nicht. Ehegatten haben keine Flächenbegrenzung; zwingende Hinderungsgründe (z. B. Pflege) können den Soforteinzug entschuldigen.

Vermietete Wohnimmobilien: 90-%-Ansatz (§ 13d ErbStG)

Bei zu Wohnzwecken vermieteten Objekten werden nur 90 % des gemeinen Werts angesetzt. Maßgeblich ist der Zustand am Todestag; späterer Leerstand schadet nicht. Büros, Läden und gemischt genutzte Immobilien ohne trennbaren Wohnanteil sind ausgeschlossen; bei Mehrfamilienhäusern erfolgt eine anteilige Begünstigung für den Wohnteil.

Das mindert den steuerpflichtigen Erwerb merklich und wirkt sich direkt auf die Tarifstufen aus. Familienheim-Befreiung geht vor – wo sie greift, erübrigt sich § 13d ErbStG.

Nachlassverbindlichkeiten mindern den steuerpflichtigen Erwerb

Vor Anwendung der Steuersätze dürfen Erbfallschulden und -kosten abgezogen werden (§ 10 ErbStG). Dazu zählen die Erbfallkostenpauschale von 15.000 €, nachgewiesene Bestattungs- und Grabkosten, Schulden des Erblassers (z. B. Hypothek), Vermächtnisse und Pflichtteilsansprüche. Das senkt den steuerpflichtigen Erwerb.

Typische Posten im Überblick:

• Erbfallkosten: pauschal 15.000 € oder höhere tatsächliche Kosten gegen Nachweis
• Schulden: Hypotheken, Darlehen, offene Rechnungen
• Nachlassregelungen: Vermächtnisse, Pflichtteilsansprüche
• Verfahrenskosten: notwendige Gericht- und Notarkosten des Erbfalls

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Erbschaftssteuer reduzieren und Freibeträge optimal nutzen

Die Steuerlast hängt stark von der Erbenkonstellation und der Gestaltung ab. Durch kluge Nutzung von Freibeträgen, zeitlich gestaffelte Schenkungen und klare Zuordnung der Erben lässt sich die Erbschaftssteuer spürbar senken. Wer die Erbschaftssteuer Immobilien berechnen will, sollte Gestaltungsspielräume prüfen – zivil- und steuerrechtlich.

Erbenkonstellation beeinflusst die Steuerlast

Ehegatten und Kinder profitieren von hohen Freibeträgen und niedrigen Steuersätzen (Klasse I); entferntere Verwandte oder Nicht-Verwandte zahlen mit 20.000 € Freibetrag (Klasse II/III) schnell hohe Beträge. Maßgeblich ist das tatsächliche Verwandtschaftsverhältnis – nicht die gewünschte Zuweisung.

Ein schneller Überblick:

• Ehegatte/Lebenspartner: 500.000 € Freibetrag; mit Familienheim häufig steuerfrei
• Kinder: 400.000 € Freibetrag; viele Standardfälle bleiben steuerfrei
• Enkel: 200.000 €; 400.000 € nur bei tatsächlich vorverstorbenem Elternteil
• Neffen/Nichten: 20.000 €; höhere Sätze (Klasse II)
• Nicht Verwandte: 20.000 €; 30–50 % (Klasse III)

Schenkungen zur Steueroptimierung nutzen

Schenkungen zu Lebzeiten erlauben die Nutzung der Freibeträge alle 10 Jahre erneut (§ 14 ErbStG). Durch gestaffelte Übertragungen – auch in Form von Immobilienanteilen – lassen sich große Vermögen steuerlich schonend übertragen. Mit Nießbrauchsvorbehalt sinkt der steuerliche Wert zusätzlich.

Kein erhöhter Freibetrag durch Erbverzicht (BFH 2024)

Der BFH (Az. II R 13/22) hat klargestellt: Die zivilrechtliche Vorversterbensfiktion gilt steuerlich nicht. Verzichten Eltern zugunsten der Enkel, steigt deren Freibetrag nicht automatisch auf 400.000 € – er bleibt 200.000 €, solange das Elternteil lebt.

Für die Praxis heißt das: Wollen Großeltern direkt auf Enkel vererben, ändert das die Steuerklasse nicht. Planen Sie die Zuwendung bewusst – die höhere Begünstigung gibt es nur, wenn das Elternteil tatsächlich vorverstorben ist.

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Nach dem Erbfall: Meldepflicht, Zahlung und Einspruch

Nach Eintritt des Erbfalls zählen Fristen und Form: Zunächst steht die Anzeige beim Finanzamt an, die Erbschaftsteuererklärung folgt häufig auf Aufforderung. Zahlungsengpässe können durch Stundung abgefedert werden; gegen fehlerhafte Bescheide ist Einspruch möglich. Das verhindert Versäumnisse – auch wenn Sie die Erbschaftssteuer Immobilien berechnen bereits vorbereitet haben.

Erbschaft dem Finanzamt anzeigen und ggf. ausschlagen

Die Anzeige des Erwerbs (§ 30 ErbStG) muss innerhalb von 3 Monaten erfolgen – unabhängig vom Umfang der Erbschaft. Die Steuererklärung reicht man üblicherweise erst nach Aufforderung ein. Die Ausschlagung ist binnen 6 Wochen (bei Auslandsbezug 6 Monate) möglich; der Ausschlagende gilt steuerlich als nicht erwerbend.

Wichtige Fristen kompakt:

• Anzeige Erbfall: binnen 3 Monaten
• Ausschlagung: 6 Wochen (Inland) / 6 Monate (Ausland)
• Erklärung: nach Aufforderung des Finanzamts
• Zahlung: 1 Monat nach Bescheid

Erbschaftssteuer stunden oder in Raten zahlen

Bei fehlender Liquidität ist eine Stundung nach § 28 ErbStG möglich – teils mit Ratenzahlung. Zinslosigkeit ist der Ausnahmefall (z. B. in besonderen Wohn- oder Härtefällen); häufig fallen Zinsen an. Stellen Sie den Antrag rechtzeitig vor Fälligkeit und begründen Sie die unzumutbare Härte plausibel.

Das prüft das Finanzamt typischerweise:

• Härtefall: sofortige Zahlung würde Verkauf erzwingen
• Nutzung: selbstgenutztes Familienheim oder besondere Umstände
• Ratenplan: tragfähige Tilgung über mehrere Jahre
• Sicherheiten: ggf. Eintragung/Abtretung erforderlich

Einspruch gegen den Erbschaftsteuerbescheid einlegen

Gegen fehlerhafte Bescheide können Sie binnen 1 Monat Einspruch einlegen. Häufige Gründe sind ein zu hoher Immobilienwert, falsch berücksichtigte Freibeträge oder die falsche Steuerklasse. Legen Sie Belege (z. B. Verkehrswertgutachten) direkt bei; das beschleunigt die Abhilfe.

Bleibt der Einspruch erfolglos, ist Klage vor dem Finanzgericht möglich. Prüfen Sie parallel eine Aussetzung der Vollziehung, beachten Sie dabei aber Zinsrisiken bei Unterliegen.

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• Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG)

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