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Was ist die Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein (SH)?
Die Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein – häufig einfach Grunderwerbsteuer SH genannt – wird fällig, sobald in Schleswig-Holstein eine Immobilie oder ein Grundstück erworben wird. Sie zählt zu den unvermeidbaren Kaufnebenkosten und kommt zum notariell beurkundeten Kaufpreis hinzu. Seit 2014 beträgt der Steuersatz einheitlich 6,5 %; festgelegt hat ihn das Land im Gesetz über die Festsetzung des Steuersatzes für die Grunderwerbsteuer. Wer sich also fragt, wie hoch die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein ist, sieht damit eine der höchsten Quoten im Bundesvergleich.
Im Gegensatz zur laufenden Grundsteuer wird die Abgabe nur einmal beim Eigentumsübergang erhoben. Rechtsgrundlage ist das bundesweit geltende Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG); über die genaue Höhe entscheidet jedoch der Landtag in Kiel. In der Praxis schuldet nahezu immer der Käufer die Steuer, Verkäufer haften jedoch gesamtschuldnerisch – das spielt vor allem bei Zahlungsverzug eine Rolle.
Rechtsgrundlagen & Zuständigkeit
§§ 1, 8 und 9 GrEStG definieren bundesweit, was als steuerbarer Erwerb gilt und wie die Bemessungsgrundlage bestimmt wird. Zuständig ist jeweils das örtliche Finanzamt SH, Aufsichtsbehörde ist das Landesamt für Steuern Schleswig-Holstein.
Wer muss die Steuer zahlen?
Beim klassischen Immobilienkauf trägt in Schleswig-Holstein fast immer der Erwerber die Steuerlast. Das gilt ebenso für unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte oder den Tausch von Eigentum. Nur bei unentgeltlichen Übertragungen innerhalb der Familie (z. B. Schenkung Eltern → Kind) können Befreiungen greifen.
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Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein berechnen – so geht’s
Um die Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein berechnen zu können, multiplizieren Sie den steuerpflichtigen Kaufpreis mit dem Satz von 6,5 %. Als steuerpflichtiger Betrag gilt üblicherweise der im Kaufvertrag vereinbarte Gesamtpreis, der sich jedoch mindern lässt, wenn Sie Inventar – etwa eine Einbauküche – separat ausweisen.
Nachdem Sie den steuerpflichtigen Betrag ermittelt haben, wenden Sie den landesweiten Steuersatz von 6,5 % an. Das Ergebnis ist die endgültige Steuerschuld, die binnen eines Monats nach Erhalt des Bescheids zu zahlen ist.
Toni, RECHNER.APP » Assistent, bespricht Ihre Frage mit Ihnen im Dialog — verständlich und auf Ihre Lage bezogen.
Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein: Hätten Sie das gedacht?
- Über 100 Jahre Tradition: Die erste Vorläuferin der heutigen Grunderwerbsteuer wurde bereits 1909 eingeführt – lange vor der Bundesrepublik selbst. Damit gehört sie zu den am dauerhaftesten etablierten Abgaben in Deutschland und hat bis heute nichts von ihrer Relevanz eingebüßt.
- Täglich Millionen für die Länderkassen: Allein im Jahr 2022 nahmen die Bundesländer rund 18,9 Milliarden € durch die Grunderwerbsteuer ein. Das entspricht über 50 Millionen € pro Tag – oder umgerechnet knapp 36.000 € pro Minute, die in den Länderhaushalten ankommen.
- Steuersätze auf Rekordniveau: Seit 2006 dürfen die Bundesländer ihre Grunderwerbsteuersätze selbst festlegen. In einigen Ländern liegt er mittlerweile bei bis zu 6,5 %. Das hat dazu geführt, dass das Gesamtaufkommen der Grunderwerbsteuer in den vergangenen 15 Jahren erheblich gestiegen ist – eine Entwicklung, die Käuferinnen und Käufer umso mehr im Blick haben sollten.
Beispiel für die Berechnung der Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein
Beim Erwerb einer Immobilie für 300.000 € in Schleswig-Holstein wird eine Grunderwerbsteuer von 19.500 € fällig.
300.000 € × 6,5 % = 19.500 €
Ist im Kaufvertrag Inventar im Wert von 10.000 € separat ausgewiesen, sinkt die Bemessungsgrundlage auf 290.000 € und die Steuer beläuft sich auf 18.850 €.
(300.000 € − 10.000 €) × 6,5 % = 18.850 €
Warum Inventar die Steuer senkt
Inventar – etwa eine Einbauküche oder fest verbaute Möbel – zählt nicht zur steuerpflichtigen Gegenleistung, wenn es im Notarvertrag eindeutig beziffert wird. Dadurch sinkt die Bemessungsgrundlage und Sie sparen unmittelbar Grunderwerbsteuer SH.
Grenzen & Fallstricke bei Kaufpreisaufteilung
Die Wirkung des Inventarabzugs wird häufig überschätzt: Mancher Käufer rechnet damit, die Bemessungsgrundlage um mehrere Zehntausend Euro zu drücken. Anerkannt werden jedoch nur realistische, nachweisbare Werte für Küche, Markise oder Einbauschrank.
Trennen Sie das bewegliche Inventar möglichst präzise von der Immobilie, indem Sie Einbauküchen, Möbel oder andere Gegenstände nachvollziehbar separat im Kaufvertrag ausweisen. So lässt sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer legal senken, was je nach Objektwert spürbare Einsparungen ermöglicht. Achten Sie jedoch unbedingt auf realistische Bewertungen und eine sorgfältige Dokumentation aller Ausstattungsmerkmale, damit das Finanzamt die Aufteilung akzeptiert.
Dr. jur. Stephan Seitz · Jurist · Gründer RECHNER.APPHöhe der Grunderwerbsteuer in den größten Städten in Schleswig-Holstein
Ob in Kiel, Lübeck oder Flensburg – die Grunderwerbsteuer SH beträgt landesweit 6,5 %.
| Stadt in Schleswig-Holstein | Grunderwerbsteuersatz in Schleswig-Holstein | Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Immobilie für 300.000 € |
|---|---|---|
| Kiel | 6,5% | 19.500 € |
| Lübeck | 6,5% | 19.500 € |
| Flensburg | 6,5% | 19.500 € |
| Neumünster | 6,5% | 19.500 € |
| Norderstedt | 6,5% | 19.500 € |
| Elmshorn | 6,5% | 19.500 € |
| Pinneberg | 6,5% | 19.500 € |
| Wedel | 6,5% | 19.500 € |
| Ahrensburg | 6,5% | 19.500 € |
| Geesthacht | 6,5% | 19.500 € |
| Heide | 6,5% | 19.500 € |
| Neustadt in Holstein | 6,5% | 19.500 € |
| Rendsburg | 6,5% | 19.500 € |
| Schleswig | 6,5% | 19.500 € |
| Itzehoe | 6,5% | 19.500 € |
| Husum | 6,5% | 19.500 € |
| Eckernförde | 6,5% | 19.500 € |
| Preetz | 6,5% | 19.500 € |
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Gibt es Grunderwerbsteuer-Vergünstigungen in SH?
Das Grunderwerbsteuergesetz sieht derzeit keine besonderen Ermäßigungen für Küstenschutz, energetische Sanierungen oder ländliche Regionen vor. Förderprogramme des Landes oder der KfW können zwar Zuschüsse bieten, ändern aber nichts am Steuersatz von 6,5 %. Prüfen Sie daher, ob eine steuerfreie Familienübertragung oder ein Grundstückssplit die bessere Option ist.
Nachfolgend einige Spartipps für die Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein:
- Kaufpreis aufteilen: Weisen Sie Küche, Möbel oder Carport separat aus – jeder Euro senkt die Bemessungsgrundlage.
- Grundstückssplit: Wird das unbebaute Grundstück getrennt vom Bauvertrag erworben, fällt die Steuer nur auf den Bodenwert an – vorausgesetzt, Grundstückskauf und Bauvertrag stehen in keinem sachlichen oder zeitlichen Zusammenhang. Andernfalls liegt ein einheitliches Vertragswerk vor, also ein steuerlich zusammengefasster Erwerb, und die Steuer bemisst sich nach dem Gesamtpreis aus Grundstück und Gebäude.
- Schenkungsvariante: Eltern übertragen das Grundstück steuerfrei; die Kinder finanzieren später den Neubau. Voraussetzung ist echte Unentgeltlichkeit – übernehmen die Kinder Verbindlichkeiten der Eltern, gilt dieser Teil als Gegenleistung und löst insoweit Grunderwerbsteuer aus.
- Förderprogramme: Kombinieren Sie zinsgünstige Darlehen mit Eigenkapital, um die Liquidität für Steuer und Nebenkosten sicherzustellen.
Zusätzliche Ausgaben beim Immobilienerwerb in Schleswig-Holstein
Neben der Grunderwerbsteuer entstehen beim Immobilienerwerb weitere Kaufnebenkosten. Deren Höhe ermittelt der RECHNER.APP Immobilienerwerb-Rechner; die Gebühren des Notars zeigt die Notarkosten-Seite.
- Notargebühren: Die notarielle Beurkundung des Kaufvertrags ist gesetzlich vorgeschrieben.
- Grundbuchgebühren: Für die Eintragung des Eigentumswechsels und etwaiger Grundschulden erhebt das Grundbuchamt Gebühren.
- Maklerprovision: Wird der Kauf über einen Makler abgewickelt, fällt eine Provision an. Beim Kauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen durch Verbraucher – also Privatpersonen – trägt der Käufer seit Ende 2020 höchstens die Hälfte der Provision (§§ 656c, 656d BGB).
Ablauf nach dem Kauf: Bescheid, Zahlung & Fristen
Nach der notariellen Beurkundung meldet der Notar den Kauf elektronisch an das Finanzamt Schleswig-Holstein. Dort wird die Steuer festgesetzt und der Bescheid meist innerhalb von vier bis acht Wochen verschickt.
Sie haben anschließend einen Monat Zeit, die Forderung zu begleichen. Erst nach Zahlung stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne dieses Dokument kann der Eigentumsübergang nicht im Grundbuch eingetragen werden.
Befreiungen & Sonderfälle bei der Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein
Nicht jeder Eigentumsübergang löst die Steuer aus: § 3 GrEStG nennt eine Reihe persönlicher Befreiungen, die den Erwerb ganz oder teilweise steuerfrei stellen. Die wichtigsten betreffen Übertragungen im Familienkreis, hinzu kommen spezielle Gestaltungen mit Gesellschaftsanteilen.
Familienübertragungen & Erbschaften
Erwerbe von Todes wegen – also Übergänge durch Erbfall – und Grundstücksschenkungen sind nach § 3 Nr. 2 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Übertragungen zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG befreit, Übertragungen an Verwandte in gerader Linie nach § 3 Nr. 6 GrEStG. Auch die Übertragung eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks auf einen Miterben im Rahmen der Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft ist nach § 3 Nr. 3 GrEStG steuerfrei.
Toni, RECHNER.APP » Assistent, formuliert Ihren individuellen Erbauseinandersetzungsvertrag mit Ihnen im Dialog — auf Basis Ihrer Angaben, direkt verwendbar inklusive der Verteilung der Nachlassgegenstände.
Entscheidend ist, dass keine Gegenleistung vereinbart wird. Nachweise wie Erbschein oder notarieller Schenkungsvertrag sind dem Finanzamt vorzulegen.
Share-Deals & Gesellschaftsformen
Seit der Reform 2021 löst der Erwerb von 90 % oder mehr der Anteile an einer grundbesitzenden Gesellschaft die Grunderwerbsteuer aus (§ 1 Abs. 2a, 2b GrEStG). Bleibt ein Anteilserwerb unter dieser Schwelle, ist der Vorgang unter Umständen steuerfrei – ebenso, wenn innerhalb von zehn Jahren kein weiterer Anteilserwerb die 90 % erreicht.
Geringwertige Anteile & Rückabwicklung
Übersteigt der für die Berechnung der Steuer maßgebende Wert 2.500 € nicht, bleibt der Erwerb nach § 3 Nr. 1 GrEStG steuerfrei – dabei handelt es sich um eine Freigrenze, nicht um einen Freibetrag. Wird der Kauf innerhalb von zwei Jahren seit Entstehung der Steuer rückgängig gemacht, wird die Steuerfestsetzung nach § 16 Abs. 1 GrEStG auf Antrag aufgehoben; bereits gezahlte Steuer wird erstattet.
Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich nach Bundesland. Nachfolgend finden sich Beispielberechnungen für den Erwerb einer Immobilie zum Kaufpreis von 300.000 € nach Bundesland.
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz | Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Immobilie für 300.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0% | 15.000 € |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5% | 10.500 € |
| Grunderwerbsteuer Berlin | 6,0% | 18.000 € |
| Grunderwerbsteuer Brandenburg | 6,5% | 19.500 € |
| Grunderwerbsteuer Bremen | 5,5% | 16.500 € |
| Grunderwerbsteuer Hamburg | 5,5% | 16.500 € |
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0% | 18.000 € |
| Grunderwerbsteuer Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | 18.000 € |
| Grunderwerbsteuer Niedersachsen | 5,0% | 15.000 € |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 19.500 € |
| Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz | 5,0% | 15.000 € |
| Grunderwerbsteuer Saarland | 6,5% | 19.500 € |
| Grunderwerbsteuer Sachsen | 5,5% | 16.500 € |
| Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt | 5,0% | 15.000 € |
| Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein | 6,5% | 19.500 € |
| Grunderwerbsteuer Thüringen | 5,0% | 15.000 € |
Was Leser zu diesem Thema fragen
Wie kann ich die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein reduzieren?
Gibt es Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein?
Was passiert, wenn ich die Grunderwerbsteuer nicht rechtzeitig zahle?
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Schleswig-Holstein?
Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?
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