Grunderwerbsteuer berechnen: Höhe und Berechnung

Was ist die Grunderwerbsteuer und wann fällt sie an?

Viele Immobilienkäufer fragen sich: Was ist Grunderwerbsteuer und in welchen Fällen wird sie erhoben? Kurz gesagt, handelt es sich um eine steuerliche Abgabe, die Sie in Deutschland beim Erwerb eines bebauten oder unbebauten Grundstücks zahlen müssen. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Sobald Sie Eigentum an einem Grundstück erwerben, berechnet das Finanzamt die Grunderwerbsteuer. Die Steuersätze können sich in den Bundesländern unterscheiden und bewegen sich häufig zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Jedes Bundesland hat dabei seinen eigenen Spielraum, was leichte regionale Abweichungen zur Folge hat.

Typischerweise wird die Steuerpflicht ausgelöst, sobald Sie und der Verkäufer den Kaufvertrag notariell beurkunden lassen. Ob Sie eine bereits bebaute Immobilie kaufen oder erst noch bauen möchten, spielt keine Rolle. Auch bei Tauschgeschäften, Zwangsversteigerungen, Schenkungen unter Auflagen oder bestimmten gesellschaftsrechtlichen Vorgängen fällt diese Steuer an.

Die Grunderwerbsteuer sorgt einerseits für Einnahmen der Bundesländer und wirkt andererseits auf den Immobilienmarkt regulierend. Da diese Abgabe grundsätzlich jeden trifft, der Grund und Boden erwirbt, sollten Sie beim Kauf frühzeitig berücksichtigen, wie hoch die Grunderwerbsteuer in Ihrem Fall ausfällt.

Welche Vorgänge unterliegen der Grunderwerbsteuer?

Generell wird jede Übertragung von Eigentum an einem inländischen Grundstück besteuert. Dazu gehören:

• der Kauf einer Immobilie,
• ein Grundstückstausch,
• der Erwerb aus einer Zwangsversteigerung,
• oder auch der Erwerb von Anteilen an einer Gesellschaft, die ein Grundstück besitzt.
• Bei unentgeltlichen Vorgängen wie Schenkungen oder Erbschaften fällt meist keine Grunderwerbsteuer an (§ 3 GrEStG). Ausgenommen sind gemischte Schenkungen, bei denen der entgeltliche Anteil besteuert werden kann. Schenkungen unter Auflagen (§ 3 Nr. 2 Satz 2 GrEStG) sind ebenfalls nicht stets steuerfrei, etwa wenn ein Nießbrauch oder Wohnrecht Vorbehalten bleibt.

Maßgeblich ist das wirtschaftliche Eigentum: Sobald Sie tatsächlich über das Grundstück oder die Immobilie verfügen können, bewertet das Finanzamt dies grunderwerbsteuerlich. Bei reinen Schenkungen oder Erbschaften gelten wiederum Ausnahmen oder Befreiungen, die in einem gesonderten Abschnitt genauer erläutert werden.

Wer ist verpflichtet, die Grunderwerbsteuer zu zahlen?

Nach dem GrEStG haften Käufer und Verkäufer grundsätzlich gesamtschuldnerisch. In der Praxis übernimmt allerdings fast immer der Käufer die Zahlung der Grunderwerbsteuer, weil das im notariellen Kaufvertrag so vereinbart wird. Das sorgt für eine klare Abwicklung und ist gängige Marktübung.

Nach der notariellen Beurkundung meldet der Notar den Kaufvertrag an das Finanzamt. Dort wird die Höhe der Grunderwerbsteuer ermittelt, ein Steuerbescheid erlassen und dem Käufer zugestellt. Zahlt der Käufer nicht, könnte das Finanzamt theoretisch auch den Verkäufer in Anspruch nehmen. Bei einer Zwangsversteigerung ist allerdings nur der Meistbietende zur Zahlung verpflichtet.

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Wie wird die Grunderwerbsteuer berechnet?

Wer die Grunderwerbsteuer berechnen möchte, muss vor allem zwei Aspekte beachten: die Bemessungsgrundlage und den Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes. Meist dient der vereinbarte Kaufpreis für Grundstück und Gebäude als Basis, sofern Sie eine bereits bebaute Immobilie kaufen. Bei unbebauten Grundstücken wird der Kaufpreis des Grundstücks herangezogen. Auf diesen Betrag wendet das Finanzamt dann den passenden Prozentsatz an.

Sobald Sie die Grunderwerbsteuer berechnen, sollten Sie diese Kostenposition frühzeitig in Ihre Finanzplanung integrieren. Neben Notarkosten und Maklergebühren summiert sich die Grunderwerbsteuer oft auf mehrere tausend Euro. Wer genau wissen will, welche Summe anfällt, sollte die einzelnen Posten der Berechnung kennen.

Was zählt zur Bemessungsgrundlage?

In der Regel ist das der im Kaufvertrag festgelegte Preis. Zusätzlich können aber weitere Leistungen einbezogen werden, zum Beispiel die Übernahme von Schulden oder Nutzungsrechten. In vielen Kaufverträgen ist jedoch nur der reine Kaufpreis relevant, weil weitere Leistungen oft gesondert ausgewiesen werden.

Bewegliche Gegenstände wie Möbel oder eine Einbauküche werden häufig separat ausgewiesen. Dadurch lassen sie sich aus der Bemessungsgrundlage herausnehmen, was die steuerpflichtige Summe und damit die Grunderwerbsteuer reduziert.

Wie unterscheiden sich die Steuersätze in den Bundesländern?

Die Bundesländer legen ihre Steuersätze individuell fest, sodass je nach Region 3,5 bis 6,5 Prozent gelten können. Wer also ein identisches Haus in unterschiedlichen Bundesländern erwirbt, zahlt bei höherem Steuersatz automatisch mehr Grunderwerbsteuer. Eine erste Orientierung liefert die folgende Übersicht:

Ob Sie letztlich 3,5 oder 6,5 Prozent zahlen, kann für das Budget einen großen Unterschied bedeuten. Informieren Sie sich daher frühzeitig über den jeweiligen Steuersatz, damit Sie die Grunderwerbsteuer korrekt ermitteln und Ihre Kaufnebenkosten realistisch einschätzen können.

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Wie kann man die Grunderwerbsteuer ermitteln?

Um die Grunderwerbsteuer zu ermitteln, können Sie einen Grunderwerbsteuer Rechner im Internet nutzen. Dort geben Sie den Kaufpreis, den Wert des Inventars und das betreffende Bundesland an. Anschließend erhalten Sie einen Überblick über die zu erwartenden Nebenkosten beim Grundstückskauf oder Immobilienkauf.

Wie funktioniert ein Grunderwerbsteuer Rechner?

Ein solcher Rechner benötigt drei Hauptangaben:

• Kaufpreis: Geben Sie den reinen Kaufpreis ohne Notar- oder Maklerhonorare ein.
• Inventarwert: Wenn im Kaufvertrag bewegliche Gegenstände separat ausgewiesen werden, kann dieser Betrag vom steuerpflichtigen Kaufpreis abgezogen werden.
• Bundesland: Da die Steuersätze in jedem Bundesland abweichen, ist diese Angabe unerlässlich.

Auf Basis dieser Daten zieht der Rechner den Inventarwert vom Kaufpreis ab und wendet dann den Steuersatz des jeweiligen Bundeslandes an. So erfahren Sie, wie hoch Ihre Grunderwerbsteuer voraussichtlich ausfällt.

Beispiel zur Nutzung des Grunderwerbsteuer Rechners

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Trennen Sie das bewegliche Inventar möglichst präzise von der Immobilie, indem Sie Einbauküchen, Möbel oder andere Gegenstände nachvollziehbar separat im Kaufvertrag ausweisen. So lässt sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer legal senken, was je nach Objektwert spürbare Einsparungen ermöglicht. Achten Sie jedoch unbedingt auf realistische Bewertungen und eine sorgfältige Dokumentation aller Ausstattungsmerkmale, damit das Finanzamt die Aufteilung akzeptiert.

Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz

Welche Ausnahmen und Befreiungen gibt es bei der Grunderwerbsteuer?

In bestimmten Fällen wird keine Grunderwerbsteuer fällig, obwohl ein Eigentumsübergang stattfindet. Diese Ausnahmen und Befreiungen sind im Grunderwerbsteuergesetz verankert, um vor allem Übertragungen in der Familie zu begünstigen oder innerbetriebliche Umstrukturierungen zu erleichtern.

Erwerben Sie beispielsweise ein Grundstück durch Erbschaft oder Schenkung innerhalb der Familie, kann die Steuer entfallen. Auch bei bestimmten Unternehmensübertragungen ist eine Befreiung möglich. Prüfen Sie jedoch unbedingt die genauen Voraussetzungen, bevor Sie den Kaufvertrag aufsetzen.

Wann ist der Erwerb von der Grunderwerbsteuer befreit?

Der Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks ist unter bestimmten Bedingungen von der Grunderwerbsteuer befreit. Häufig spielen Familienverhältnisse oder die Unentgeltlichkeit eine entscheidende Rolle. Typische Beispiele:

Erbschaft:

• Durch Erbfolge anfallendes Grundeigentum ist üblicherweise von der Grunderwerbsteuer befreit.
• Bei einer Erbengemeinschaft gilt die Steuerfreiheit, solange keine entgeltliche Übertragung erfolgt.
• Kauft ein Miterbe dem anderen jedoch seinen Anteil ab, kann ein steuerpflichtiger Vorgang entstehen.

Schenkungen in gerader Linie:

• Die Übertragung zwischen Eltern und Kindern oder Großeltern und Enkeln kann grunderwerbsteuerfrei sein.
• Relevant ist hier der unentgeltliche Charakter. Werden größere Schulden übernommen, kann Grunderwerbsteuer teilweise anfallen.
• Stiefkinder werden leiblichen Kindern oft gleichgestellt, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.

Schenkungen unter Auflagen:

• Bei einer „Schenkung“ mit bestimmten Verpflichtungen (z. B. Pflegeleistungen) kann ein Teil entgeltlich sein.
• Auf diesen entgeltlichen Anteil kann die Grunderwerbsteuer erhoben werden.
• Durch eine sorgfältige Gestaltung lassen sich böse Überraschungen vermeiden.

Übertragung zwischen Ehepartnern:

• Der Übergang von Immobilienbesitz in bestehender Ehe ist oft befreit.
• Auch nach einer Scheidung kann die Übertragung an den Ex-Partner steuerfrei erfolgen.

Welche Gestaltungsmöglichkeiten zur Steuervermeidung gibt es?

Auch wenn ein Erwerb entgeltlich erfolgt, gibt es legale Strategien, um die Grunderwerbsteuer zu senken. Häufig wird das Inventar im Kaufvertrag separat ausgewiesen, um die Bemessungsgrundlage zu verringern. Bei größeren Unternehmensgeschäften kommen sogenannte Share Deals zum Einsatz. Hier erwirbt man nicht das Grundstück selbst, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die das Grundstück hält.

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Wie und wann wird die Grunderwerbsteuer bezahlt?

Sobald ein Kaufvertrag notariell beurkundet ist, leitet der Notar eine Vertragskopie an das Finanzamt weiter. Auf dieser Grundlage erlässt das Finanzamt den Steuerbescheid. In der Regel haben Sie einen Monat Zeit, um die Grunderwerbsteuer zu begleichen.

Zahlen Sie nicht fristgerecht, können Mahngebühren oder Säumniszuschläge entstehen. Wenn Ihre Finanzierung noch nicht gesichert ist, besteht die Möglichkeit, beim Finanzamt eine Stundung zu beantragen. Dazu müssen Sie jedoch in der Regel Sicherheiten nachweisen.

Wann erhält man den Steuerbescheid?

Die Bearbeitungszeit beim Finanzamt variiert. Es kann wenige Wochen oder auch mehrere Monate dauern, bis Sie den Steuerbescheid erhalten. Erst dann beginnt die einmonatige Zahlungsfrist. Möchten Sie eine Stundung beantragen, sollten Sie frühzeitig mit dem Finanzamt Kontakt aufnehmen.

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

Nachdem Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben oder wenn ein steuerfreier Vorgang vorliegt, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese benötigen Sie, um die Eigentumsumschreibung im Grundbuch abzuschließen. Ohne dieses Dokument nimmt das Grundbuchamt üblicherweise keine Umschreibung vor.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung belegt, dass alle steuerlichen Pflichten erfüllt sind, und ist somit ein unverzichtbarer Schritt auf dem Weg zum endgültigen Eigentum.

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Wie kann man bei der Grunderwerbsteuer sparen?

Obwohl die Grunderwerbsteuer oft eine erhebliche Belastung darstellt, gibt es einige legale Wege, um sie zu reduzieren. Im Wesentlichen geht es darum, die Bemessungsgrundlage gering zu halten oder vorhandene Ausnahmevorschriften des GrEStG geschickt zu nutzen.

Aufteilung des Kaufpreises

Die wohl einfachste Methode, um die Grunderwerbsteuer zu senken, ist die klare Trennung zwischen Grundstück beziehungsweise Gebäude und dem beweglichen Inventar. Während Grundstück und Gebäude steuerpflichtig sind, fällt für Einbauküchen oder Möbel in der Regel keine Grunderwerbsteuer an.

Wichtig ist, dass Sie den Wert von Küche, Möbeln oder anderen Einrichtungsgegenständen realistisch im Vertrag beziffern. Überzogene Ansätze könnten das Finanzamt misstrauisch machen.

Steuerliche Vorteile bei Übertragungen in der Familie

Übertragungen innerhalb der Familie können grunderwerbsteuerfrei sein, etwa wenn es sich um eine echte Schenkung zwischen Eltern und Kindern handelt. Auch bei der Übertragung zwischen Ehepartnern oder im Rahmen einer Scheidung lassen sich häufig Steuern sparen.

Share Deals

Bei einem Share Deal werden nicht Grundstücke an sich übertragen, sondern Anteile an einer Gesellschaft, der das Grundstück gehört. Unter bestimmten Voraussetzungen fällt dafür keine oder nur eine reduzierte Grunderwerbsteuer an. Da hier bestimmte Schwellenwerte nicht überschritten werden dürfen und häufig Haltefristen gelten, ist kompetente Beratung unerlässlich.

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Erbbaurecht und Grunderwerbsteuer

Beim Erbbaurecht erwerben Sie nicht das Grundstück selbst, sondern nur das dingliche Recht, es für einen langen Zeitraum – typischerweise 60 bis 99 Jahre – zu bebauen und zu nutzen. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nicht am Grundstückswert, sondern am Kapitalwert (Barwert) des vereinbarten Erbbauzinses.

Diesen Kapitalwert ermittelt das Finanzamt, indem es den jährlichen Erbbauzins mit dem gesetzlich festgelegten Vervielfältiger aus Anlage 9a BewG multipliziert. Der Faktor richtet sich nach der Restlaufzeit und liegt bei 60 Jahren z. B. bei rund 17,5, bei 99 Jahren bei etwa 18,1.

Wird das Erbbaurecht später verlängert oder durch Kauf des Grundstücks abgelöst, entsteht Grunderwerbsteuer nur auf die Werterhöhung, z. B. auf den zusätzlichen Kapitalwert bei Verlängerung bzw. auf die Ablösesumme abzüglich bereits besteuerter Beträge.

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• Grunderwerbsteuergesetz

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