Grunderwerbssteuer: Höhe im Online-Rechner ermitteln

  Autor: Dr. jur. Stephan Seitz
Erwerben Sie eine Immobilie, berechnet das Finanzamt Grunderwerbsteuer. Sie werden im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen, wenn Sie die Grunderwerbsteuer bezahlt haben und das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt hat. Details regelt das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Die Höhe der Grunderwerbssteuer richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie und dem Bundesland, in dem die Immobilie liegt. Berechnen Sie nachfolgend wie hoch die Grunderwerbssteuer für Ihre Immobilie ist.
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Inhaltsverzeichnis: Darum geht es auf dieser Seite

Das Wichtigste im Überblick

  • Erwerben Sie ein Grundstück, fällt die Grunderwerbsteuer an, egal ob es bebaut oder unbebaut ist.
  • Je nach Bundesland beträgt die Grunderwerbssteuer zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
  • Der Verkauf unter Angehörigen, die in gerader Linie verwandt sind sowie unter Ehepartnern ist grunderwerbssteuerfrei.
  • Der Eigentumswechsel im Grundbuch erfolgt nur gegen Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes.

Wie bemisst sich die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 GrEStG). Die Gegenleistung, nach deren Wert die Steuer bemessen wird, ist bei einem Kauf der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Wird das Grundstück durch Tausch erworben, bestimmt die Tauschleistung des anderen Vertragsteils einschließlich einer vereinbarten zusätzlichen Leistung den Wert der Steuer. Wird die Immobilie im Zwangsversteigerungsverfahren erworben, ist das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben, Bemessungsgrundlage.
 
Soweit auf den Wert der Gegenleistung abgestellt wird, kommt es auf den Verkehrswert des Grundstücks im Regelfall nicht an. Auch wenn der Verkehrswert der Immobilie höher ist als der vereinbarte Kaufpreis, bestimmt der vereinbarte Kaufpreis die Höhe der Grunderwerbssteuer.

Wer haftet für die Grunderwerbssteuer?

Schuldner der Grunderwerbsteuer sind die an dem Erwerbsvorgang beteiligten Personen (§ 13 GrEStG). Beim normalen Verkauf eines Grundstücks stehen also sowohl Erwerber als auch Verkäufer als Gesamtschuldner in der Pflicht, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Es ist aber übliche Praxis, im notariellen Kaufvertrag zu vereinbaren, dass der Erwerber die Grunderwerbsteuer zahlt. Ansonsten ist jedwede Vereinbarung möglich. Eine zwingende Aufteilung der Grunderwerbsteuer unter Erwerber und Verkäufer, vergleichbar wie bei der Maklerprovision, kennt das Grunderwerbsteuergesetz nicht.
 
Die gesetzliche Zahlungsregel und damit die gesamtschuldnerische Haftung wird vor allem dann relevant, wenn der Erwerber trotz der Vereinbarung im Kaufvertrag nicht in der Lage ist, die Grunderwerbsteuer zu zahlen. Dann kann das Finanzamt auch den Verkäufer auf Zahlung der Grunderwerbsteuer in Anspruch nehmen.
 
Wird die Immobilie im Zwangsvollstreckungsverfahren erworben, ist der Meistbietende ausschließlich der Steuerschuldner (§ 13 Nr. 4 GrEStG).

Wie wird das Finanzamt informiert?

Da der Erwerb von Grundstücken notariell beurkundet werden muss, informiert der Notar von Amts wegen innerhalb von zwei Wochen das Finanzamt, wenn er den Erwerb eines Grundstücks beurkundet hat. Der Notar übersendet dem Finanzamt eine Abschrift der Urkunde. Das Finanzamt setzt nach Maßgabe des Wertes der Gegenleistung für den Erwerb des Grundstücks die Grunderwerbsteuer fest. Als Erwerber erhalten Sie einen schriftlichen Grunderwerbsteuerbescheid.

Was ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung?

§ 22 GrEStG bestimmt, dass der Erwerber eines Grundstücks erst dann in das Grundbuch eingetragen werden darf, wenn dem Grundbuchamt eine Bescheinigung des für die Besteuerung zuständigen Finanzamtes vorgelegt wird, dass der Eintragung keine steuerlichen Bedenken entgegenstehen. Das Finanzamt erteilt diese Unbedenklichkeitsbescheinigung, wenn die Grunderwerbsteuer bezahlt wurde oder der Erwerbsvorgang steuerfrei erfolgt ist. Die Bescheinigung ist schriftlich zu erteilen. Eine elektronische Übermittlung der Bescheinigung schließt das Gesetz ausdrücklich aus (§ 22 Abs. II GrEStG).

Welche Erwerbsvorgänge sind grunderwerbsteuerfrei?

Eigentumserwerb durch Erbfolge

Erfolgt der Eigentumswechsel durch Erbfolge, stellt die Umschreibung auf den Alleinerben oder die Erbengemeinschaft lediglich eine Grundbuchberichtigung dar, die das Grundbuchamt nach der Grundbuchordnung nur vornimmt, wenn der Nachweis der Erbfolge erbracht wurde. Insoweit fällt keine Grunderwerbsteuer an. Gleiches gilt, wenn der Erwerb eines zum Nachlass gehörenden Grundstücks durch einen Miterben zur Teilung des Nachlasses erfolgt (§ 3 Nr. 3 GrEStG).

Eigentumserwerb vom Ehegatten während der Ehe oder Blutsverwandte

Der Erwerb ist auch dann grunderwerbsteuerfrei, wenn der Grundstückserwerb während der bestehenden Ehe durch den Ehegatten des Veräußerers oder durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind, erfolgt (Blutsverwandte). Dabei stehen Stiefkinder den leiblichen Kindern gleich(§ 3 Nr. 6 S. 2 GrEStG).

Eigentumserwerb durch Vermögensauseinandersetzung aus Anlass der Scheidung

Insbesondere steuerfrei ist der Grundstückserwerb, wenn der Ehegatte des Veräußerers im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung beispielsweise das Familienwohnhaus zum alleinigen Eigentum übertragen bekommt (§ 3 Nr. 5 GrEStG). In diesem Fall profitieren Ehepartner von der Regelung des § 3 Nr. 5 Grunderwerbsteuergesetz. Danach bleibt die Übertragung von Immobilieneigentum unter Ehepartnern im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung bei der Scheidung von der Grunderwerbsteuer befreit.
 
Vorsicht ist angezeigt, wenn sich die Vermögensauseinandersetzung über einen längeren Zeitraum hinzieht. Dadurch können sich Zweifel ergeben, ob der notwendige Zusammenhang zwischen Vermögensauseinandersetzung und Scheidung überhaupt noch besteht. Der Bundesfinanzhof hat diese Frage zugunsten betroffener Ehepartner entschieden (BGH, Urteil vom 20.3.2011, Az. II R 33/09). Vereinbaren Sie mit Ihrem Ehepartner, dass Sie die Vermögensauseinandersetzung aus Anlass Ihrer Scheidung zeitigt noch aufschieben und Sie vorerst beide Miteigentümer Ihrer gemeinsamen Immobilie bleiben wollen und vereinbaren zugleich, dass der in der Immobilie verbleibende Ehegatte ein Vorkaufsrecht für den Miteigentumsanteil des anderen bekommt, bleibt die Übertragung des alleinigen Eigentums auch dann noch grunderwerbsteuerfrei, wenn die Übertragung erst später erfolgt. Dazu muss das Vorkaufsrecht aber notariell beurkundet werden. Außerdem müssen Sie die maßgeblichen Bestimmungen für den Erwerb des Miteigentumsanteil und die weitere Nutzung der Immobilie durch den vorkaufsberechtigten Ehepartner bereits im Detail festlegen. Der Aufschub der Vermögensauseinandersetzung kann darin begründet sein, dass der vorkaufsberechtigte Ehepartner gerade wegen der Scheidung noch nicht ausreichend liquide ist, um die Übernahme der Immobilie zu finanzieren.
 
Doch Vorsicht: Die Befreiung von der Grunderwerbsteuer betrifft nur die Grundstücksübertragung unter Ehepartnern. Verstirbt Ihr Ehepartner und üben Sie als vorkaufsberechtigter Ehepartner Ihr Vorkaufsrecht aus, greift die Steuerbefreiung nicht. Denn dann erfolgt die Übertragung der Immobilie nicht vom früheren Ehepartner, sondern durch dessen Erben.

Welches Finanzamt ist zuständig?

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung wird durch das Finanzamt erteilt, in dessen Bezirk das Grundstück oder der wertvollste Teil des Grundstücks liegt (§ 17 GrEStG). Erstreckt sich das Grundstück über den Bezirk mehrerer Finanzämter, ist das Finanzamt zuständig, in dessen Bezirk der wertvollste Teil des Grundstücks liegt. Erstreckt sich das Grundstück über die Grenzen mehrerer Bundesländer, ist jedes für den Bezirk zuständige Finanzamt insoweit für die Besteuerung zuständig, als der Grundstücksteil in seinem Bezirk liegt. Die Feststellung der Besteuerungsgrundlagen erfolgt dann durch dasjenige Finanzamt, in dessen Bezirk der wertvollste Grundstücksteil gelegen ist. Details regelt das Gesetz in § 17 Abs. III GrEStG).

Stundung der Grunderwerbssteuer

Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach der Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. § 15 GrEStG räumt dem Finanzamt die Möglichkeit ein, eine längere Zahlungsfrist zu setzen. Sollte der Erwerber finanziell nicht in der Lage sein, die Grunderwerbsteuer bei Fälligkeit zu zahlen, kann er beim Finanzamt beantragen, die Zahlung zu stunden. Der Antrag auf Stundung sollte nachvollziehbar begründet sein. Ein Grund kann darin bestehen, dass die Finanzierung des Kaufpreises, die eventuell auch die Kaufnebenkosten erfasst, noch nicht endgültig von der Bank bewilligt wurde. Oft wird das Finanzamt die Stundung nur bewilligen, wenn der Erwerber dafür eine Sicherheit gewährt.

Wann kann die Festsetzung der Grunderwerbsteuer aufgehoben oder geändert werden?

Gemäß § 16 Grunderwerbsteuergesetz kann die Grunderwerbsteuer in bestimmten Fällen nicht festgesetzt und die Steuerfestsetzung aufgehoben oder geändert werden. Machen Sie den Erwerb nach dem Kauf rückgängig, bevor Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen werden, wird auf Ihren Antrag die Steuer nicht festgesetzt oder die bereits erfolgte Steuerfestsetzung durch Bescheid des Finanzamtes aufgehoben. Voraussetzung dafür ist, dass Sie:
  • mit dem Verkäufer im gegenseitigen Einvernehmen vereinbaren, den Kaufvertrag aufzuheben und seit der Entstehung der Steuer noch keine zwei Jahre vergangen sind. Auf die Gründe kommt es nicht an.
  • ein im Kaufvertrag vorbehaltenes Rücktrittsrecht ausüben und seit der Entstehung der Steuer noch keine zwei Jahre vergangen sind oder
  • die Bedingungen des Kaufvertrages nicht erfüllt sind und der Erwerbsvorgang deshalb aufgrund eines Rechtsanspruchs rückgängig gemacht werden muss (Beispiele: Immobilie erweist sich als mangelhaft oder als Denkmalschutzobjekt, Grundstück ist nicht baureif, Gemeinde verweigert Baugenehmigung).
Übertragen Sie dem Veräußerer das Eigentum an der Immobilie zurück, wird auf Ihren Antrag die Grunderwerbsteuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung durch das Finanzamt aufgehoben.
 
Kommt es nicht zur Vertragsaufhebung, können Sie als Erwerber im Hinblick auf Mängel der Immobilie ein Minderungsrecht geltend machen und damit den Kaufpreis reduzieren. Damit geht der Antrag beim Finanzamt einher, die Grunderwerbsteuer an den geminderten Kaufpreis anzupassen. Voraussetzung ist, dass Sie den Antrag innerhalb von zwei Jahren nach der Festsetzung der Grunderwerbsteuer beim Finanzamt stellen.

Was hat es mit der Grunderwerbsteuer beim Share Deal auf sich?

Um beim Eigentümerwechsel von Immobilien die Grunderwerbsteuer zu vermeiden, wird bei den sogenannten Share Deals nicht das Eigentum an der Immobilie selbst übertragen, sondern nur die Anteile des Unternehmens, in das die Immobilie zuvor überführt wurde. Der Erwerber erwirbt also vornehmlich die Gesellschaftsanteile und damit indirekt auch das Eigentum an der Immobilie. Bei diesen Share Deals ist bislang die Grunderwerbsteuer entfallen, wenn höchstens bis zu 94,9 % der Gesellschaftsanteile übertragen wurden. Außerdem mussten die Anteile für mindestens fünf Jahre vom Erwerber gehalten werden. Um diesen steuerlichen Gestaltungsmissbrauch zu erschweren, hat der Gesetzgeber per 1. Juli 2021 mithin die Schwellenwerte auf 90 % abgesenkt und die Haltefristen auf zehn Jahre verlängert.