Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen: Berechnung NRW
Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen
- Grunderwerbsteuer in NRW zählt zu den höchsten in Deutschland. Beim Immobilienkauf fallen 6,5 % Steuern an – das belastet das Budget erheblich. Doch mit dem richtigen Wissen können Sie sparen.
- Sie erfahren, wie sich die Steuer genau berechnet. Ein anschauliches Rechenbeispiel zeigt, worauf es ankommt. Auch Inventar kann die Steuerlast senken.
- Viele Ausnahmen können Sie von der Steuer befreien. Ob Schenkung, Erbschaft oder Übertragung in der Familie: Die wichtigsten Steuerbefreiungen werden praxisnah erklärt.
Inhaltsverzeichnis
- Was ist die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen?
- Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen?
- Wie kann man bei der Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen sparen oder diese vermeiden?
- Höhe der Grunderwerbsteuer in den größten Städten in Nordrhein-Westfalen
- Welche Nebenkosten fallen neben der Grunderwerbsteuer in NRW an?
- Besondere Regelungen zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen
- Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Was ist die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen?
Die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie anfällt. Mit einem aktuellen Steuersatz von 6,5 % zählt Nordrhein-Westfalen zu den Bundesländern mit der höchsten Grunderwerbsteuer.
Sobald ein notarieller Kaufvertrag unterzeichnet wird, informiert der Notar das zuständige Finanzamt. Dieses stellt nach Zahlung der Grunderwerbsteuer die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – eine Voraussetzung für die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch.
Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen: Hätten Sie das gedacht? Zahlen, Daten, Fakten!
- Über 100 Jahre Tradition: Die erste Vorläuferin der heutigen Grunderwerbsteuer wurde bereits 1909 eingeführt – lange vor der Bundesrepublik selbst. Damit gehört sie zu den am dauerhaftesten etablierten Abgaben in Deutschland und hat bis heute nichts von ihrer Relevanz eingebüßt.
- Täglich Millionen für die Länderkassen: Allein im Jahr 2022 nahmen die Bundesländer rund 18,9 Milliarden € durch die Grunderwerbsteuer ein. Das entspricht über 50 Millionen € pro Tag – oder umgerechnet knapp 36.000 € pro Minute, die in den Länderhaushalten ankommen.
- Steuersätze auf Rekordniveau: Seit 2006 dürfen die Bundesländer ihre Grunderwerbsteuersätze selbst festlegen. In einigen Ländern liegt er mittlerweile bei bis zu 6,5 %. Das hat dazu geführt, dass das Gesamtaufkommen der Grunderwerbsteuer in den vergangenen 15 Jahren erheblich gestiegen ist – eine Entwicklung, die Käuferinnen und Käufer umso mehr im Blick haben sollten.
Wie berechnet sich die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen?
Die Berechnung der Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen erfolgt durch Anwendung des gültigen Steuersatzes von 6,5 % auf den steuerpflichtigen Kaufpreis. Dieser ergibt sich in der Regel aus dem im Kaufvertrag genannten Betrag, kann aber durch separat ausgewiesenes Inventar reduziert werden.
Zur Orientierung: Grunderwerbsteuer in NRW berechnen Sie, indem Sie den Kaufpreis mit 6,5 % multiplizieren. So lassen sich die individuellen Erwerbsnebenkosten in Nordrhein-Westfalen schnell abschätzen.
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Wie kann man bei der Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen sparen oder diese vermeiden?
In Nordrhein-Westfalen bestehen verschiedene Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer zu senken oder ganz zu vermeiden. Dazu zählen Vertragsgestaltungen, gesetzliche Ausnahmen und spezielle Einzelfälle.
Steuerlast aktiv senken
- Inventar separat ausweisen: Möbel, Einbauküchen oder andere bewegliche Gegenstände sollten im Kaufvertrag getrennt aufgeführt werden. Dadurch reduziert sich die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
- Share Deals bei größeren Objekten: Bei Immobilien im Besitz von Kapitalgesellschaften kann Grunderwerbsteuer vermieden werden, wenn weniger als 90 % der Anteile übertragen werden. Diese Option ist vor allem bei großen gewerblichen Objekten relevant.
Ausnahmen bei Übertragungen
Bestimmte Übertragungen sind laut Gesetz von der Grunderwerbsteuer befreit:
- Innerhalb der Familie: Steuerfrei sind in NRW insbesondere Übertragungen zwischen Ehegatten, eingetragenen Lebenspartnern, Eltern, Kindern, Großeltern und Enkeln. Auch Schenkungen oder Erbschaften lösen keine Grunderwerbsteuer aus, sondern unterliegen ggf. der Erbschaft- oder Schenkungsteuer.
- Kaufpreise bis 2.500 €: Liegt der Kaufpreis unterhalb dieser gesetzlichen Freigrenze, wird keine Steuer erhoben. Achtung: Bereits ab 2.501 € wird der volle Betrag besteuert.
- Sonderfälle: Steuerfrei bleiben auch bestimmte Grundstücksübertragungen im Rahmen von Erbauseinandersetzungen, Scheidungsvereinbarungen oder Konzernumstrukturierungen.
Trennen Sie das bewegliche Inventar möglichst präzise von der Immobilie, indem Sie Einbauküchen, Möbel oder andere Gegenstände nachvollziehbar separat im Kaufvertrag ausweisen. So lässt sich die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer legal senken, was je nach Objektwert spürbare Einsparungen ermöglicht. Achten Sie jedoch unbedingt auf realistische Bewertungen und eine sorgfältige Dokumentation aller Ausstattungsmerkmale, damit das Finanzamt die Aufteilung akzeptiert.
Persönlicher Experten-Tipp von Dr. Stephan Seitz
Höhe der Grunderwerbsteuer in den größten Städten in Nordrhein-Westfalen
Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer liegt in ganz Nordrhein-Westfalen einheitlich bei 6,5 %. Nachfolgend finden Sie Beispielberechnungen für eine Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 € in ausgewählten Städten in NRW.
| Stadt in Nordrhein-Westfalen | Grunderwerbsteuersatz in Nordrhein-Westfalen | Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Immobilie für 300.000 € |
|---|---|---|
| Köln | 6,5% | 19.500 € |
| Düsseldorf | 6,5% | 19.500 € |
| Dortmund | 6,5% | 19.500 € |
| Essen | 6,5% | 19.500 € |
| Duisburg | 6,5% | 19.500 € |
| Bochum | 6,5% | 19.500 € |
| Wuppertal | 6,5% | 19.500 € |
| Bielefeld | 6,5% | 19.500 € |
| Bonn | 6,5% | 19.500 € |
| Münster | 6,5% | 19.500 € |
| Gelsenkirchen | 6,5% | 19.500 € |
| Mönchengladbach | 6,5% | 19.500 € |
| Aachen | 6,5% | 19.500 € |
| Krefeld | 6,5% | 19.500 € |
| Oberhausen | 6,5% | 19.500 € |
| Hagen | 6,5% | 19.500 € |
| Hamm | 6,5% | 19.500 € |
| Mülheim an der Ruhr | 6,5% | 19.500 € |
| Leverkusen | 6,5% | 19.500 € |
| Solingen | 6,5% | 19.500 € |
| Herne | 6,5% | 19.500 € |
| Neuss | 6,5% | 19.500 € |
| Paderborn | 6,5% | 19.500 € |
| Recklinghausen | 6,5% | 19.500 € |
| Remscheid | 6,5% | 19.500 € |
| Bottrop | 6,5% | 19.500 € |
| Siegen | 6,5% | 19.500 € |
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Welche Nebenkosten fallen neben der Grunderwerbsteuer in NRW an?
- Notargebühren: In Deutschland ist die notarielle Beglaubigung des Immobilienkaufvertrags gesetzlich vorgeschrieben. Der Notar sorgt dafür, dass der Vertrag eindeutig ist und dass beide Parteien ihre jeweiligen Rechte und Verpflichtungen vollständig verstehen. Üblicherweise muss der Käufer diese Kosten übernehmen, die in der Regel zwischen 1,0% und 1,5% des Gesamtkaufpreises liegen. Diese Gebühren umfassen sowohl die Vertragsbeurkundung als auch weitere notarielle Dienstleistungen, wie beispielsweise die Beschaffung eines Eigentumsnachweises.
- Ausgaben für das Grundbuch: Nach der notariellen Beurkundung ist die Änderung des Eigentümers im Grundbuch ein weiterer obligatorischer Schritt, der ebenfalls kostenpflichtig ist. Die Ausgaben für das Grundbuch setzen sich aus den Eintragungsgebühren und den Kosten für die Führung des Grundbuchblatts zusammen. Diese Ausgaben belaufen sich in der Regel auf etwa 0,5% bis 1,0% des Kaufpreises der Immobilie und werden normalerweise zusammen mit den Notargebühren abgerechnet.
- Provision für den Immobilienmakler: Sollte der Immobilienkauf über einen Makler erfolgen, entstehen in der Regel auch Maklerprovisionen. Diese sind nicht gesetzlich geregelt und können daher unterschiedlich ausfallen. In vielen Bundesländern ist es gängige Praxis, dass die Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt wird. Es gibt jedoch auch Situationen, in denen der Käufer alle Kosten übernimmt. Die Provision für den Makler beträgt in der Regel zwischen 3% und 7% des Immobilienkaufpreises und sollte im Kaufvertrag explizit aufgeführt sein.
Für eine genaue Kostenaufstellung können Sie meinen Rechner für Immobilienerwerbskosten verwenden.
Besondere Regelungen zur Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen
Grunderwerbsteuer bei Mehrfamilienhäusern
Beim Kauf von Mehrfamilienhäusern in NRW gelten grundsätzlich die gleichen Steuersätze wie bei anderen Immobilien. Allerdings kann es bei langfristiger Vermietung steuerliche Vorteile geben – insbesondere, wenn die Transaktion Teil eines geförderten Wohnungsbaus ist. In Einzelfällen sind auch Kombinationen mit kommunalen Förderprogrammen möglich.
Erbbaurechte: Steuer bei zeitlich begrenztem Eigentum
Beim Erbbaurecht erwerben Sie nicht das Grundstück selbst, sondern nur das dingliche Recht, es für einen langen Zeitraum – typischerweise 60 bis 99 Jahre – zu bebauen und zu nutzen. Die Grunderwerbsteuer bemisst sich nicht am Grundstückswert, sondern am Kapitalwert (Barwert) des vereinbarten Erbbauzinses.
Diesen Kapitalwert ermittelt das Finanzamt, indem es den jährlichen Erbbauzins mit dem gesetzlich festgelegten Vervielfältiger aus Anlage 9a BewG multipliziert. Der Faktor richtet sich nach der Restlaufzeit und liegt bei 60 Jahren z. B. bei rund 17,5, bei 99 Jahren bei etwa 18,1.
- Laufzeit 60 Jahre ⇒ Vervielfältiger 17,5
- Kapitalwert = 4 000 € × 17,5 = 70 000 €
Wird das Erbbaurecht später verlängert oder durch Kauf des Grundstücks abgelöst, entsteht Grunderwerbsteuer nur auf die Werterhöhung, z. B. auf den zusätzlichen Kapitalwert bei Verlängerung bzw. auf die Ablösesumme abzüglich bereits besteuerter Beträge.
Sanierungsgebiete und Stadtentwicklung
Für Immobilien in Sanierungs- oder Entwicklungsgebieten gelten in NRW unter bestimmten Voraussetzungen steuerliche Vergünstigungen. Diese können je nach Fördergebiet und Sanierungsziel bis zu einem Erlass oder einer Erstattung der Grunderwerbsteuer führen. Gültig ist das jedoch nur bei Nachweis über die geplante Nutzung und Zustimmung der zuständigen Behörde.
Höhe der Grunderwerbsteuer nach Bundesland
Die Höhe der Grunderwerbsteuer unterscheidet sich nach Bundesland. Nachfolgend finden sie Beispielberechnungen für den Erwerb einer Immobilie zum Kaufpreis von 300.000 € nach Bundesland.
| Bundesland | Grunderwerbsteuersatz | Grunderwerbsteuer beim Erwerb einer Immobilie für 300.000 € |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer Baden-Württemberg | 5,0% | 15.000 € |
| Grunderwerbsteuer Bayern | 3,5% | 10.500 € |
| Grunderwerbsteuer Berlin | 6,0% | 18.000 € |
| Grunderwerbsteuer Brandenburg | 6,5% | 19.500 € |
| Grunderwerbsteuer Bremen | 5,0% | 15.000 € |
| Grunderwerbsteuer Hamburg | 5,5% | 16.500 € |
| Grunderwerbsteuer Hessen | 6,0% | 18.000 € |
| Grunderwerbsteuer Mecklenburg-Vorpommern | 6,0% | 18.000 € |
| Grunderwerbsteuer Niedersachsen | 5,0% | 15.000 € |
| Grunderwerbsteuer Nordrhein-Westfalen | 6,5% | 19.500 € |
| Grunderwerbsteuer Rheinland-Pfalz | 5,0% | 15.000 € |
| Grunderwerbsteuer Saarland | 6,5% | 19.500 € |
| Grunderwerbsteuer Sachsen | 5,5% | 16.500 € |
| Grunderwerbsteuer Sachsen-Anhalt | 5,0% | 15.000 € |
| Grunderwerbsteuer Schleswig-Holstein | 6,5% | 19.500 € |
| Grunderwerbsteuer Thüringen | 5,0% | 15.000 € |
Zins-Check für Ihre Finanzierung?
- Unverbindlich anfragen: Für die Anfrage zur Finanzierung nutzen Sie das Antragsformular. Das verpflichtet Sie zu nichts und ist kostenlos.
- Angebote besprechen: Innerhalb eines Werktages meldet sich Ihr Finanzierungsberater oder -beraterin bei ihnen. Nach der persönlichen Beratung zu Ihrem Vorhaben erhalten Sie maßgeschneiderte Angebote.
- Einfach abschließen: Ihr Berater/Ihre Beraterin unterstützt Sie bei der Bereitstellung aller erforderlichen Unterlagen und regelt die Formalitäten mit dem Darlehensgeber. Sie erhalten den Finanzierungsvertrag zur Unterschrift.
Häufig gestellte Fragen
Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen?
Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer beträgt in Nordrhein-Westfalen aktuell 6,5 %. Damit gehört NRW zu den Bundesländern mit der höchsten Belastung beim Immobilienkauf.
Wann muss ich die Grunderwerbsteuer in NRW bezahlen?
Sobald der notarielle Kaufvertrag unterschrieben ist, meldet der Notar den Kauf an das Finanzamt. Der Steuerbescheid folgt in der Regel binnen weniger Wochen und muss innerhalb eines Monats bezahlt werden.
Wie kann ich bei der Grunderwerbsteuer in NRW sparen?
Sie können durch die getrennte Ausweisung von Inventar, durch familiäre Übertragungen oder bestimmte Gestaltungen beim Bauvorhaben die Bemessungsgrundlage reduzieren. Auch Share Deals bieten Möglichkeiten – allerdings meist nur bei größeren Objekten.
Wann fällt keine Grunderwerbsteuer an?
Keine Grunderwerbsteuer wird fällig bei Schenkungen, Erbschaften oder Übertragungen zwischen Ehegatten und in gerader Linie (z. B. Eltern an Kinder). Auch Kaufpreise unter 2.500 € sind steuerfrei.
Wie berechne ich die Grunderwerbsteuer in NRW?
Multiplizieren Sie den Kaufpreis mit dem Steuersatz von 6,5 %. Bei einem Kaufpreis von 300.000 € ergibt das 19.500 €. Bewegliche Gegenstände wie Möbel können separat ausgewiesen werden und reduzieren so die Steuerlast.
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